متن اسقاط کافه خیارات در قرارداد

اسقاط کافه خیارات در قرارداد به معنای سلب و ساقط کردن تمامی اختیارات قانونی فسخ معامله است که طرفین با توافق قبلی، خود را از این حقوق محروم می سازند تا قرارداد از پایداری بیشتری برخوردار شود. این عبارت که در بسیاری از عقود به ویژه در معاملات املاک و خودرو درج می گردد، دارای آثار حقوقی عمیقی است که عدم آگاهی از جزئیات آن می تواند منجر به زیان های جبران ناپذیری شود و مطالعه دقیق آن برای هر فردی که قصد امضای هر قراردادی را دارد، ضروری است.

مفهوم حقوقی خیار به معنای اختیاری است که قانونگذار به یکی از طرفین، هر دو طرف یا شخص ثالث اعطا می کند تا در شرایط خاصی بتوانند قرارداد لازمی را که منعقد کرده اند، به صورت یک جانبه برهم زنند. این اختیار فسخ، ابزاری برای حفظ عدالت و تعادل در روابط قراردادی است، اما طرفین می توانند با اراده آزاد خود، این حق را ساقط نمایند. واژه اسقاط به معنای از بین بردن و کافه به معنای تمامی و کلیه است. لذا، اسقاط کافه خیارات به توافق طرفین برای سلب کامل اختیارات قانونی فسخ قرارداد اشاره دارد. شناخت دقیق این مفاهیم برای هر فردی که قصد انعقاد قراردادی را دارد، از اهمیت حیاتی برخوردار است. در ادامه به بررسی جامع و تخصصی ابعاد مختلف این شرط حقوقی، انواع خیارات، خیارات قابل و غیرقابل اسقاط، آثار حقوقی و نکات کاربردی آن در قراردادهای مختلف خواهیم پرداخت تا آگاهی لازم برای تصمیم گیری آگاهانه فراهم شود.

مفهوم و ماهیت اسقاط کافه خیارات در حقوق قراردادها

در بستر روابط حقوقی و مبادلات اقتصادی، قراردادها نقشی بنیادین در ایجاد نظم و اعتبار ایفا می کنند. با این حال، قانون مدنی ایران با هدف ایجاد تعادل و جلوگیری از تضییع حقوق طرفین، اختیاراتی را تحت عنوان خیار پیش بینی کرده است که امکان فسخ قراردادهای لازم را در شرایط معین فراهم می آورد. فهم دقیق این مفهوم و ارتباط آن با عبارت اسقاط کافه خیارات برای هر فردی که درگیر تنظیم یا امضای قرارداد است، ضروری است تا از تبعات حقوقی آن آگاه باشد.

واکاوی معنای حقوقی خیار و ضرورت آن

کلمه خیار در لغت به معنای اختیار و انتخاب است و در اصطلاح حقوقی، به معنای حق برهم زدن یک جانبه قرارداد لازم است. این حق نه تنها به یکی از طرفین، بلکه ممکن است به هر دو طرف یا حتی شخص ثالث اعطا شود. فلسفه وجودی خیارات، تامین عدالت و حمایت از طرفین در برابر ضرر، فریب، یا تغییرات غیرمنتظره در شرایط قرارداد است. برای مثال، اگر خریدار پس از معامله متوجه عیبی در کالا شود که از آن بی اطلاع بوده و این عیب ماهیت معامله را تحت تأثیر قرار دهد، قانون به او حق فسخ معامله (خیار عیب) را می دهد. این خیارات، به عنوان ابزاری برای انعطاف پذیری و حفظ حقوق در عقود لازم، تضمین کننده رضایت نسبی و جلوگیری از اجحاف هستند و وجود آنها در کنار اصل لزوم قراردادها، پویایی و انصاف را در روابط حقوقی حفظ می کند.

تحلیل عبارت اسقاط کافه خیارات: سلب اختیار فسخ

عبارت اسقاط کافه خیارات از سه جزء تشکیل شده است: اسقاط به معنای ساقط کردن و از بین بردن یک حق، کافه به معنای تمامی و کلیه، و خیارات که جمع خیار است. بنابراین، وقتی این عبارت در یک قرارداد درج می شود، به این معنی است که طرفین با توافق و اراده خود، تمامی اختیارات قانونی فسخ قرارداد را از خود ساقط می کنند. این شرط به منظور ایجاد پایداری و استحکام بیشتر در قراردادها به کار می رود و مانع از آن می شود که یکی از طرفین بتواند به استناد خیارات قانونی، به صورت یک جانبه قرارداد را برهم زند. از آنجایی که خیار یک حق مالی تلقی می شود، صاحب آن حق می تواند آن را اسقاط کند، درست مانند سایر حقوق مالی که قابل نقل و انتقال یا اسقاط هستند. این اسقاط، اصل لزوم قرارداد را تقویت کرده و از متزلزل شدن آن به واسطه ادعاهای بعدی جلوگیری می کند. لازم به ذکر است که اسقاط یک حق مالی باید با اراده آگاهانه و آزادانه صورت گیرد، که این امر در بحث اعتبار شرط اسقاط در قراردادهای چاپی به بحث گذاشته خواهد شد.

اسقاط کافه خیارات، توافقی است که به موجب آن طرفین قرارداد تمامی اختیارات قانونی خود برای فسخ یک جانبه عقد را از خود سلب می کنند تا به پایداری و قطعیت معامله بیفزایند.

شناخت جامع انواع خیارات در قانون مدنی ایران

قانون مدنی ایران انواع مختلفی از خیارات را پیش بینی کرده است که هر یک در شرایط خاص خود به طرفین قرارداد حق فسخ می دهند. آشنایی با این خیارات برای درک صحیح محدوده اثر اسقاط کافه خیارات ضروری است. این خیارات را می توان به دسته های مختلفی تقسیم کرد که در ادامه به مهم ترین آن ها و موارد کاربردشان اشاره می شود.

طبقه بندی و معرفی خیارات رایج

• خیار مجلس (ماده 397 ق.م.): این خیار به طرفین عقد بیع (خرید و فروش) اجازه می دهد تا زمانی که در مجلس عقد حضور دارند و از یکدیگر جدا نشده اند، معامله را فسخ کنند. مثال: دو نفر در یک دفتر املاک، مبایعه نامه ای را امضا می کنند؛ تا زمانی که در آن دفتر و در کنار هم هستند، می توانند معامله را برهم بزنند.
• خیار حیوان (ماده 398 ق.م.): در بیع حیوان، مشتری تا سه روز از زمان عقد، حق فسخ معامله را دارد. مثال: شخصی اسبی را خریداری می کند؛ تا سه روز فرصت دارد تا در صورت عدم رضایت یا کشف عیب، معامله را فسخ کند.
• خیار شرط (ماده 399 ق.م.): ممکن است در ضمن عقد شرط شود که یکی از طرفین یا هر دو، یا شخص ثالث، در مدت معینی حق فسخ معامله را داشته باشند. این مدت باید دقیقاً مشخص شود. مثال: در قرارداد قید می شود که فروشنده تا یک هفته پس از امضای قرارداد حق فسخ معامله را دارد.
• خیار تأخیر ثمن (ماده 402 ق.م.): اگر مبیع (مال مورد معامله) عین خارجی یا در حکم آن باشد و برای تسلیم تمام یا قسمتی از ثمن (قیمت) اجلی معین نشده باشد و سه روز از تاریخ عقد بگذرد و فروشنده هنوز مبیع را تسلیم نکرده و مشتری نیز تمام ثمن را نپرداخته باشد، فروشنده حق فسخ معامله را دارد. مثال: فروشنده خودرویی را به مشتری فروخته اما مشتری پس از سه روز هنوز وجه آن را نپرداخته و فروشنده نیز خودرو را تحویل نداده است.
• خیار رؤیت و تخلف وصف (ماده 410 و 412 ق.م.): در صورتی که مال مورد معامله دارای اوصافی باشد که طرفین بر آن توافق کرده اند یا به استناد نمونه ای دیده شده، و پس از معامله مشخص شود که آن اوصاف وجود ندارد یا مال مطابق نمونه نیست، طرف متضرر حق فسخ دارد. مثال: خریدار خانه ای را با شرط داشتن پارکینگ خریداری می کند، اما پس از معامله مشخص می شود خانه پارکینگ ندارد.
• خیار غبن (ماده 416 ق.م.): غبن به معنای ضرر و زیان فاحش در معامله است. هرگاه یکی از طرفین معامله به طور فاحش مغبون شده باشد، حق فسخ دارد. تفاوت قیمت باید به حدی باشد که عرفاً قابل مسامحه نباشد. مثال: شخصی ملکی را به قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی بازار آن خریداری می کند و از این تفاوت قیمت بی خبر بوده است.
• خیار عیب (ماده 422 ق.م.): اگر پس از معامله مشخص شود که مبیع دارای عیبی بوده که در زمان عقد از آن بی اطلاع بوده اند و این عیب قبل از عقد موجود بوده، مشتری حق فسخ یا دریافت ارش (تفاوت قیمت مال سالم و معیوب) را دارد. مثال: مشتری خودرویی را می خرد و پس از مدتی متوجه می شود موتور آن از قبل دارای نقص جدی بوده است.
• خیار تدلیس (ماده 438 ق.م.): تدلیس به عملی گفته می شود که یکی از طرفین برای فریب دادن طرف دیگر و ترغیب او به انجام معامله انجام می دهد. در صورت اثبات تدلیس، فریب خورده حق فسخ معامله را دارد. مثال: فروشنده با پنهان کردن عیوب اساسی ملک و آرایش ظاهری آن، خریدار را به معامله ترغیب می کند.
• خیار تبعض صفقه (ماده 441 ق.م.): هرگاه قسمتی از معامله باطل شود و طرف معامله از این بطلان بی خبر باشد، حق فسخ کل معامله یا قبول قسمت باقی مانده را دارد. مثال: شخصی سه دانگ از یک زمین شش دانگ را می خرد، اما پس از معامله مشخص می شود که یک دانگ از آن زمین در طرح شهرداری بوده و معامله آن باطل است.
• خیار تخلف شرط (ماده 234 به بعد ق.م.): اگر یکی از شروط ضمن عقد محقق نشود، مشروط له (کسی که شرط به نفع اوست) حق فسخ قرارداد اصلی را دارد. مثال: در قرارداد اجاره شرط می شود که مستأجر حق نگهداری حیوان خانگی ندارد، اما مستأجر این شرط را نقض می کند.
• خیار تفلیس: اگر مشتری قبل از پرداخت ثمن ورشکست شود و نتواند ثمن را بپردازد، فروشنده حق فسخ معامله را دارد و می تواند عین مبیع را در صورت موجود بودن استرداد کند. این خیار به منظور حمایت از فروشنده در برابر عدم توانایی خریدار در انجام تعهد مالی است.
• خیار تعذر تسلیم: اگر پس از عقد، تسلیم مورد معامله به دلیلی خارج از اراده طرف متعهد، غیرممکن شود، مشتری حق فسخ دارد. مثال: خانه ای که موضوع قرارداد فروش بوده، قبل از تحویل به خریدار در یک بلای طبیعی به طور کامل از بین می رود.

خیاراتی که با عبارت اسقاط کافه خیارات ساقط می شوند

عموم خیاراتی که در قانون مدنی ذکر شده اند، جزو حقوقی هستند که طرفین می توانند با توافق خود آن ها را ساقط کنند. این خیارات، به دلیل ماهیت مالی و شخصی که دارند، قابل اسقاط توسط صاحب حق هستند. وقتی عبارت اسقاط کافه خیارات به صورت مطلق و بدون قید استثنا در قرارداد درج می شود، اغلب خیارات زیر تحت پوشش این شرط قرار گرفته و حق فسخ ناشی از آن ها از طرفین سلب می گردد:

• خیار مجلس: با توجه به ماهیت این خیار که صرفاً در مجلس عقد قابل اعمال است، اسقاط آن موجب استحکام فوری معامله می شود و طرفین نمی توانند پس از امضای قرارداد و قبل از جدایی، به صرف وجود این خیار، معامله را فسخ کنند.
• خیار حیوان: این خیار که برای مشتری حیوان تا سه روز پس از معامله وجود دارد، با شرط اسقاط، زایل می شود و مشتری دیگر نمی تواند به این بهانه معامله را فسخ کند.
• خیار شرط: در صورتی که در قرارداد، برای اعمال خیار شرط مدت معینی تعیین شده باشد، اگر این خیار نیز به صورت جداگانه یا ذیل کافه خیارات اسقاط شود، حق فسخ ناشی از آن از بین می رود و طرفین نمی توانند در مهلت مقرر از این حق استفاده کنند.
• خیار رؤیت و تخلف وصف: حق فسخ ناشی از عدم مطابقت مال با اوصاف مورد نظر یا نمونه، با این شرط ساقط می گردد. به این معنا که حتی اگر پس از معامله مشخص شود مال دارای اوصاف مورد نظر نبوده، طرف متضرر حق فسخ نخواهد داشت.
• خیار عیب: در صورت اسقاط کافه خیارات، حق فسخ به دلیل وجود عیب در مبیع، از بین می رود. با این حال، باید توجه داشت که این اسقاط معمولاً شامل حق دریافت ارش (تفاوت قیمت مال سالم و معیوب) نمی شود، مگر آنکه به اسقاط ارش نیز به صراحت تصریح شود.
• خیار تبعض صفقه: در صورتی که بخشی از معامله باطل شود و اسقاط کافه خیارات انجام شده باشد، حق فسخ کل معامله از بین می رود و طرفین باید به قسمت صحیح معامله پایبند باشند و دیگر نمی توانند به استناد بطلان جزئی، کل معامله را برهم بزنند.
• خیار تأخیر ثمن: این خیار نیز عموماً با شرط اسقاط کافه خیارات ساقط می شود، مگر آنکه تصریح خاصی به حفظ آن شده باشد. در این حالت، فروشنده نمی تواند به صرف تأخیر در پرداخت ثمن توسط خریدار (پس از سه روز)، معامله را فسخ کند.
• خیار تخلف شرط (شروط ابتدایی): شروطی که در متن قرارداد درج می شوند و تخلف از آن ها حق فسخ می دهد، در صورت اسقاط کافه خیارات، ممکن است حق فسخ آن ها نیز زایل شود. (البته تفکیک این خیار از شرط فاسخ مهم است که در ادامه به آن می پردازیم).

شایان ذکر است که اسقاط این خیارات، به معنای نادیده گرفتن ماهیت آن ها نیست، بلکه به دلیل آن است که این حقوق از جنس حقوق مالی بوده و با توافق طرفین قابل واگذاری یا اسقاط می باشند. بنابراین، درج عبارت اسقاط کافه خیارات به تنهایی می تواند بسیاری از این حقوق را از بین ببرد و قرارداد را در برابر فسخ یک جانبه مستحکم سازد. این امر به افزایش امنیت و ثبات حقوقی در معاملات کمک می کند.

خیاراتی که با اسقاط کافه خیارات هرگز ساقط نمی شوند: استثنائات حیاتی

با وجود وسعت شمول عبارت اسقاط کافه خیارات، برخی از خیارات به دلیل اهمیت بنیادین، جنبه نظم عمومی، یا ماهیت خاص خود، حتی با درج این عبارت به صورت مطلق نیز ساقط نمی شوند. این استثنائات، ضامن حقوق اساسی طرفین و جلوگیری از سوءاستفاده های احتمالی هستند و شناخت دقیق آن ها برای جلوگیری از تصورات اشتباه و تبعات حقوقی بعدی ضروری است.

خیار غبن فاحش و افحش: حق فسخ در مواجهه با ضرر بزرگ

خیار غبن زمانی مطرح می شود که یکی از طرفین معامله، متحمل ضرری شود که عرفاً قابل مسامحه نیست و این تفاوت فاحش بین ارزش واقعی و قیمت معامله، در زمان عقد برای او نامعلوم بوده است. غبن فاحش به معنای تفاوت زیاد و غبن افحش به معنای تفاوت بسیار زیاد است که به مراتب از غبن فاحش بیشتر است. اهمیت این خیار به قدری است که قانونگذار حتی با شرط اسقاط کافه خیارات به صورت مطلق نیز آن را ساقط نمی داند. دلیل این امر، حمایت از عدالت معاوضی و جلوگیری از تضییع حقوق فرد مغبون است. برای اسقاط خیار غبن (فاحش و افحش)، لازم است که این موضوع به صورت صریح و جداگانه در قرارداد ذکر شود. به عبارت دیگر، صرف درج اسقاط کافه خیارات کافی نیست و باید تصریح شود اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش و افحش. این تصریح نشان دهنده آگاهی و اراده کامل طرفین برای پذیرش ریسک ضرر است.

خیار تدلیس: مبارزه با فریبکاری عمدی

تدلیس به معنای عملیات فریب دهنده ای است که یکی از طرفین معامله انجام می دهد تا طرف دیگر را به انعقاد قرارداد راضی کند، یا عیبی را پنهان کرده و وصفی را برخلاف واقع به مال نسبت دهد. به دلیل جنبه اخلاقی و تاثیر مستقیم آن بر اراده آزاد طرفین و نقض حسن نیت، خیار تدلیس از جمله خیاراتی است که به هیچ وجه با اسقاط کافه خیارات ساقط نمی شود. حتی بسیاری از حقوقدانان و رویه قضایی، اسقاط خیار تدلیس را حتی با تصریح جداگانه نیز به دلیل مغایرت با نظم عمومی و اخلاق حسنه، غیرقابل قبول می دانند. هدف از حفظ این خیار، مقابله با سوءاستفاده و فریبکاری عمدی است و اجازه نمی دهد که فرد متقلب از عمل خود سود ببرد.

خیار تعذر تسلیم: وقتی انجام تعهد غیرممکن می شود

خیار تعذر تسلیم زمانی به وجود می آید که پس از انعقاد قرارداد، تسلیم مورد معامله (مبیع یا عوض) به دلیلی خارج از اراده طرف متعهد، غیرممکن شود و هیچ راهی برای اجرای تعهد باقی نماند. مثلاً، کالای فروخته شده قبل از تحویل به خریدار از بین برود یا انجام خدمتی که موضوع قرارداد بوده، مقدور نباشد. در چنین حالتی، چون اساساً امکان اجرای قرارداد از بین رفته است، حق فسخ به دلیل تعذر تسلیم باقی می ماند. این خیار نیز با اسقاط کافه خیارات ساقط نمی گردد، زیرا بدون امکان تسلیم، هدف اصلی قرارداد محقق نمی شود و بقای آن بی معناست. منطق حقوقی حکم می کند که وقتی امکان اجرای تعهد وجود ندارد، طرف مقابل نباید مجبور به بقای در یک قرارداد بی اثر باشد.

خیار تفلیس: حق فروشنده در برابر ورشکستگی خریدار

خیار تفلیس، حق فسخی است که برای فروشنده در صورت ورشکستگی مشتری (قبل از پرداخت ثمن) ایجاد می شود. این خیار به فروشنده امکان می دهد که اگر مشتری ورشکسته شود و توانایی پرداخت ثمن را نداشته باشد، بتواند معامله را فسخ کرده و در صورت موجود بودن، عین مال خود را بازپس گیرد. این خیار نیز به دلیل حمایت از حقوق فروشنده در برابر وضعیت خاص مشتری و جلوگیری از تضییع مال او، از جمله خیاراتی است که با اسقاط کافه خیارات ساقط نمی شود. این خیار به فروشنده این امکان را می دهد که از ورود به فرآیندهای طولانی و پیچیده ورشکستگی برای وصول طلب خود جلوگیری کند.

خیار تأخیر ثمن و قابلیت اسقاط آن

خیار تأخیر ثمن، همانطور که پیشتر اشاره شد، زمانی مطرح می شود که در بیع عین خارجی یا در حکم آن، برای پرداخت ثمن اجلی معین نشده باشد و سه روز از تاریخ عقد بگذرد و مشتری ثمن را نپرداخته باشد و فروشنده نیز مبیع را تسلیم نکرده باشد. در خصوص قابلیت اسقاط این خیار با اسقاط کافه خیارات دیدگاه های مختلفی وجود دارد. با این حال، رویه غالب حقوقی و قضایی این است که اگر اسقاط کافه خیارات به صورت مطلق درج شود، این خیار نیز ساقط می گردد. البته، برای اطمینان بیشتر، در صورت تمایل به اسقاط آن، می توان به صورت صریح به آن اشاره کرد، هرچند برخی معتقدند ماهیت آن به گونه ای نیست که با نظم عمومی در تعارض باشد و به راحتی قابل اسقاط است. این خیار بیشتر جنبه حمایتی از فروشنده دارد تا اصل صحت معامله را زیر سوال ببرد.

اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هرچند فاحش یا افحش: گامی برای قطعیت بیشتر

همانطور که توضیح داده شد، خیار غبن فاحش و افحش از جمله خیاراتی است که با درج صرف عبارت اسقاط کافه خیارات به صورت مطلق، ساقط نمی گردد. این امر به دلیل اهمیت حفظ عدالت در مبادلات و حمایت از طرف زیان دیده است. با این حال، در برخی معاملات، طرفین تمایل دارند تا حتی حق فسخ ناشی از غبن شدید را نیز از خود سلب کنند تا استحکام و قطعیت قرارداد به بالاترین حد ممکن برسد.

برای دستیابی به این هدف، عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هرچند فاحش یا افحش در قراردادها درج می شود. کلمه ولو در اینجا به معنای حتی اگر یا همچنین است و تصریح می کند که علاوه بر تمامی خیارات قابل اسقاط، خیار غبن (شامل هر دو نوع فاحش و افحش) نیز از طرفین سلب شده است. درج دقیق این عبارت، نشان دهنده اراده آگاهانه طرفین برای پذیرش ریسک تفاوت فاحش قیمت و عدم امکان فسخ قرارداد به این دلیل است. این نوع شرط گذاری، به خصوص در معاملاتی که پیچیدگی های ارزش گذاری وجود دارد، مانند فروش سهام شرکت ها یا دارایی های خاص، یا در مواردی که طرفین با آگاهی کامل از نوسانات بازار و احتمال ضرر، اقدام به معامله می کنند، کاربرد دارد و می تواند از بروز دعاوی آتی در خصوص غبن جلوگیری کند. با این حال، همچنان تأکید بر آگاهی کامل طرفین و تصریح بر آن در زمان امضا، برای تقویت اعتبار حقوقی این شرط، حیاتی است.

نمونه متن اسقاط کافه خیارات برای انواع قراردادها

تنظیم دقیق و حقوقی عبارت اسقاط کافه خیارات در قرارداد، می تواند تأثیر بسزایی در استحکام و پیشگیری از اختلافات داشته باشد. در ادامه، نمونه هایی از متن جامع و کاربردی برای درج در انواع قراردادها ارائه می گردد که با رعایت نکات حقوقی نگاشته شده اند و می توانند به عنوان راهنما مورد استفاده قرار گیرند.

نمونه متن جامع و قاطع اسقاط کافه خیارات

این نمونه برای اطمینان از اسقاط حداکثری خیارات، به کار می رود و توصیه می شود در قراردادهای مهم با مشورت وکیل تنظیم گردد:

طرفین با اقرار به علم و آگاهی کامل از ماهیت، مفهوم و آثار حقوقی تمامی خیارات قانونی، اعم از خیار غبن (ولو فاحش و افحش با اسقاط حق ارش)، خیار عیب، خیار رؤیت و تخلف وصف، خیار مجلس، خیار حیوان، خیار تأخیر ثمن و خیار تبعض صفقه، حق هرگونه فسخ یا ادعایی در این خصوص را از خود سلب و ساقط نمودند. کلیه و کافه خیارات مزبور، به صورت قطعی و غیرقابل رجوع از طرفین ساقط گردید و حق هرگونه ادعایی در این خصوص از ایشان سلب و ساقط شد.

نمونه متن برای مبایعه نامه و قراردادهای ملکی

در معاملات ملکی، به دلیل ارزش بالای مورد معامله و پیچیدگی های حقوقی مربوط به آن، دقت در نگارش این شرط اهمیت مضاعفی دارد. پیشنهاد می شود علاوه بر متن عمومی، به موارد خاص ملکی نیز اشاره شود:

ماده [عدد]: اسقاط خیارات: کلیه و کافه خیارات قانونی متصوره و متصوره، اعم از خیار غبن (ولو فاحش و افحش با اسقاط حق ارش)، خیار عیب، خیار رؤیت و تخلف وصف، خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن، با اقرار طرفین به اطلاع از تمامی آثار و تبعات حقوقی، وضعیت حقوقی ملک، امکان سنجی طرح ها و ضوابط شهرداری و سایر نهادهای مرتبط، به صورت غیرقابل فسخ و غیرقابل عدول از طرفین ساقط گردید. طرفین اعلام و اقرار نمودند که هیچ گونه ادعایی در خصوص موارد فوق و سایر خیارات قانونی متصوره نخواهند داشت.

نمونه متن برای قراردادهای خرید و فروش خودرو

در معامله خودرو، به خصوص با توجه به اهمیت کارشناسی فنی و اطمینان از سلامت وسیله، می توان به موارد خاصی اشاره کرد که استحکام معامله را افزایش می دهد:

طرفین اقرار نمودند که قبل از امضای این قرارداد، خودرو مورد معامله توسط کارشناس فنی مورد تأیید خودشان به طور کامل بررسی و کارشناسی شده است و از سلامت فنی و ظاهری خودرو، اصالت قطعات، وضعیت شاسی و بدنه و هرگونه عیب احتمالی آن اطلاع کامل دارند و در زمان معامله، هیچ گونه فریب (تدلیس) یا نقص اطلاعاتی صورت نگرفته است. لذا، کلیه و کافه خیارات قانونی، اعم از خیار غبن (ولو فاحش و افحش)، خیار عیب، خیار رؤیت و تخلف وصف، خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن، به صورت قطعی و غیرقابل برگشت از طرفین ساقط گردید و طرفین حق هرگونه ادعایی را در این خصوص از خود سلب نمودند.

نمونه متن با حفظ برخی خیارات خاص (اسقاط جزئی)

در مواردی که طرفین قصد دارند تنها برخی از خیارات را اسقاط کرده و برخی دیگر را حفظ کنند، باید این استثنائات را به وضوح مشخص نمایند تا ابهامی باقی نماند. این روش به طرفین امکان می دهد تا با توجه به شرایط خاص معامله، انعطاف پذیری بیشتری داشته باشند:

کلیه و کافه خیارات قانونی، به استثنای خیار شرط (موضوع بند [شماره بند مربوط به خیار شرط]) و خیار عیب (با حفظ حق مطالبه ارش)، با اقرار طرفین به علم و آگاهی کامل از ماهیت و آثار آن ها، از طرفین ساقط گردید. حق اعمال خیارات شرط و عیب (صرفاً برای مطالبه ارش) برای طرفین محفوظ می ماند و سایر خیارات از ایشان سلب و ساقط شد.

اعتبار شرط اسقاط کافه خیارات در قراردادهای چاپی و فرمی: هشداری مهم

در بسیاری از معاملات، به خصوص در دفاتر املاک، نمایشگاه های خودرو و سایر مراجع عمومی، از قراردادهای چاپی یا فرمی استاندارد استفاده می شود که حاوی بندهای از پیش تعیین شده، از جمله عبارت اسقاط کافه خیارات هستند. این امر می تواند چالش های حقوقی مهمی را به همراه داشته باشد و نیازمند توجه ویژه است.

اختلاف رویه قضایی: آگاهی یا عدم آگاهی؟

یکی از نقاط اختلاف مهم در رویه قضایی، اعتبار این شرط در قراردادهای چاپی است. برخی قضات و حقوقدانان بر این باورند که چون بسیاری از مردم عادی از مفهوم و آثار دقیق عبارت اسقاط کافه خیارات آگاهی کافی ندارند و این بند بدون توضیح کافی در فرم های چاپی درج شده است، نمی توان اراده واقعی و آگاهانه طرفین برای اسقاط تمامی حقوق فسخ را محرز دانست. این دیدگاه به دنبال حمایت از حقوق مصرف کننده و جلوگیری از تحمیل شروط ناعادلانه به افراد ناآگاه است و در برخی موارد، چنین شروطی را قابل اعمال نمی دانند.

در مقابل، دیدگاه غالب تر (و بر اساس اصول کلی حقوق قراردادها) این است که صرف امضای قرارداد، حتی اگر چاپی باشد، به معنای قبول تمامی مفاد آن توسط امضاکننده است و فرض بر این است که افراد قبل از امضا، متن را مطالعه کرده اند. از این رو، دادگاه ها معمولاً شرط اسقاط کافه خیارات را معتبر می دانند، مگر اینکه اثبات شود طرفین به دلیل فریب (تدلیس) یا اجبار، بدون اطلاع و اراده واقعی، آن را امضا کرده اند. این تفاوت رویه، ریسک حقوقی برای طرفین ایجاد می کند و لزوم احتیاط را دوچندان می سازد. به همین دلیل، در رویه عملی، بسیاری از دادگاه ها به این استدلال که قرارداد به امضای طرفین رسیده و اصل بر آگاهی از محتویات آن است، به شرط اسقاط استناد می کنند.

توصیه های طلایی برای حفظ حقوق شما در قراردادهای فرمی

برای محافظت از حقوق خود در برابر شرط اسقاط کافه خیارات در قراردادهای چاپی، نکات زیر را همواره مد نظر قرار دهید:

1. مطالعه دقیق و کامل: هرگز قراردادی (حتی چاپی) را بدون مطالعه دقیق تمامی بندهای آن، از جمله بخش توضیحات و شروط چاپی، امضا نکنید.
2. درک مفاهیم: در صورت عدم درک هر یک از عبارات حقوقی، به ویژه اسقاط کافه خیارات و آثار آن، از طرف مقابل یا یک کارشناس حقوقی (وکیل) توضیح بخواهید و تا زمان فهم کامل، از امضا خودداری کنید.
3. حق اصلاح و اضافه کردن: این حق را برای خود قائل شوید که بندهای قرارداد را اصلاح، خط بزنید یا بندهای جدیدی اضافه کنید. طرف مقابل موظف است این اصلاحات را بپذیرد یا در صورت عدم توافق، معامله انجام نشود. خط زدن بندهای ناخواسته و امضا کردن ذیل آن، سندیت بیشتری به اراده شما می دهد.
4. تصریح بر آگاهی: برای تقویت اعتبار شرط اسقاط (در صورت تمایل به اسقاط)، می توانید جمله ای مانند طرفین با علم و آگاهی کامل از مفهوم و آثار کلیه خیارات قانونی و عبارت اسقاط کافه خیارات، اقدام به امضاء نمودند به قرارداد اضافه کنید و ذیل آن را امضا نمایید.
5. مشورت با وکیل: در معاملات مهم، به خصوص معاملاتی که ارزش مالی بالایی دارند یا پیچیدگی های حقوقی خاصی دارند، حتماً قبل از امضا با یک وکیل متخصص مشورت کنید. یک وکیل می تواند تمامی بندها را برای شما تفسیر کرده و از بروز مشکلات آتی جلوگیری کند.

تأثیر اسقاط کافه خیارات بر استحکام قراردادها

یکی از اهداف اصلی درج شرط اسقاط کافه خیارات در قراردادها، افزایش پایداری و قطعیت آن ها است. این شرط، به خصوص در عقود لازم، می تواند تأثیرات مهمی بر روابط حقوقی طرفین بگذارد و امنیت خاطر بیشتری برای اجرای تعهدات فراهم کند.

تحکیم عقد لازم: کاهش ریسک فسخ یک جانبه

عقود لازم، بر اساس اصل لزوم قراردادها (ماده 219 قانون مدنی)، جز با رضایت طرفین یا در موارد مصرح قانونی قابل فسخ نیستند. خیارات قانونی، از جمله همان موارد مصرح قانونی برای فسخ یک جانبه هستند. با اسقاط کافه خیارات، طرفین به صورت ارادی و آگاهانه، بسیاری از این موارد مصرح قانونی را از خود سلب می کنند. این عمل، به استحکام عقد می افزاید و ریسک فسخ یک جانبه قرارداد را به شدت کاهش می دهد. در نتیجه، طرفین با اطمینان بیشتری به اجرای تعهدات خود می پردازند و امکان متزلزل شدن معامله به دلیل ادعاهای بعدی مبنی بر غبن، عیب و … به حداقل می رسد. این امر به ویژه در بازار املاک و مستغلات، معاملات تجاری و سرمایه گذاری ها که ثبات قرارداد از اهمیت بالایی برخوردار است، حیاتی است و به ایجاد محیطی قابل پیش بینی تر برای طرفین کمک می کند.

تفاوت اساسی خیار با شرط فاسخ

ضروری است که بین مفهوم خیار و شرط فاسخ تمایز قائل شویم، زیرا اسقاط کافه خیارات بر شرط فاسخ تأثیری ندارد و این دو مفهوم حقوقی ماهیت متفاوتی دارند.

خیار: همانطور که توضیح داده شد، اختیاری است که قانون به یکی از طرفین برای فسخ قرارداد در شرایط خاص می دهد. این خیارات، حتی اگر در قرارداد به آن ها اشاره نشود، در صورت تحقق شرایط قانونی وجود دارند، مگر اینکه با اراده طرفین اسقاط شده باشند. به عنوان مثال، خیار عیب یک حق قانونی است که در صورت وجود عیب در مبیع، برای مشتری ایجاد می شود.

شرط فاسخ: شرطی است که طرفین با توافق خود در قرارداد درج می کنند و مقرر می دارند که در صورت تحقق یا عدم تحقق واقعه ای خاص، قرارداد به صورت خودکار یا با اعلام یکی از طرفین، منفسخ یا منحل شود. برای مثال، در قرارداد بیع ملکی شرط می شود که اگر چک ثمن در تاریخ معین وصول نشود، قرارداد به خودی خود منفسخ گردد و نیازی به اعمال خیار نباشد. این شرط، ناشی از اراده و توافق طرفین است و نه از حکم مستقیم قانونگذار در مورد خیارات.

بنابراین، اسقاط کافه خیارات تنها به خیارات قانونی اشاره دارد و بر شرط فاسخ (که یک شرط قراردادی است و به عنوان یک اختیار توافقی برای انحلال عقد عمل می کند) تأثیری نمی گذارد. اگر در قراردادی هم شرط اسقاط کافه خیارات و هم شرط فاسخ وجود داشته باشد، با وجود اسقاط خیارات، طرفین همچنان می توانند در صورت تحقق شرط فاسخ، به استناد آن قرارداد را منفسخ نمایند. لذا، در زمان تنظیم قرارداد، باید به این تفاوت مهم توجه ویژه ای داشت و از کارشناس حقوقی مشورت گرفت تا از تداخل یا تعارض این دو مفهوم جلوگیری شود.

آرای وحدت رویه و دیدگاه دکترین حقوقی در مورد اسقاط کافه خیارات

درک نحوه تفسیر و اجرای شرط اسقاط کافه خیارات در محاکم قضایی و از دیدگاه حقوقدانان برجسته، برای استحکام بخشیدن به هرگونه تصمیم حقوقی ضروری است. آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور به عنوان یکی از مهمترین منابع حقوقی، رویه یکسانی را در محاکم ایجاد می کنند و مبنای تصمیم گیری بسیاری از قضات قرار می گیرند.

تحلیل آرای مهم دیوان عالی کشور

یکی از آرای مهم و مرتبط با موضوع اسقاط کافه خیارات، رأی شماره 1028/72 مورخ 13/3/72 شعبه 21 دیوان عالی کشور است که به صورت غیرمستقیم به این موضوع می پردازد و اهمیت تصریح در اسقاط خیارات را نشان می دهد. این رأی در پرونده ای صادر شده که خواهان به استناد غبن فاحش و تقلب در معامله، درخواست فسخ قرارداد ملکی را داشته است. در این پرونده، دادگاه بدوی با استناد به اینکه در وکالتنامه بلاعزل قید شده معامله قطعی است و وکیل می تواند مورد معامله را به هرکس و به هر قیمت بفروشد، این عبارت را ظاهر در اسقاط کافه خیارات دانسته و دعوای خواهان را رد کرده است.

اما دیوان عالی کشور در رأی خود، نظر دادگاه بدوی را نقض کرده و استدلال نموده است:

«1-هرچند تجدیدنظر خواه (خواهان بدوی) پس از تنظیم قرارداد عادی مورخ 17/10/69 طی وکالتنامه رسمی شماره 14852 – 17/10/69 در مورد انتقال موضوع معامله با قید: به هر کس ولو به خود و به هر قیمت به شرط و کیفیتی که وکیل صلاح بداند. به خوانده دعوی وکالت داده لیکن وکالتنامه مذکور در رابطه با قرارداد عادی مزبور و بر پایه و اساس آن بوده و بالنتیجه رعایت مقررات قانون مدنی در هر صورت برای وکیل ضرورت داشته و از طرف دیگر خواهان دعوی به استناد مبلغ مندرج در قرارداد بابت ثمن معامله و اظهار نظر کارشناس اولیه (که ارزش 000 عرصه هر دو پلاک را به تنهایی بدون مستحدثات 17250000 ریال با فاصله چند ماه تعیین نموده) و ارسال اظهارنامه جهت استحضار خوانده دعوی و اعلام غبن بلافاصله پس از اطلاع ادعای غبن فاحش نموده بنا بر این استناد دادگاه بعبارت مذکور در وکالتنامه و استنتاج ظهور در اسقاط کافه خیارات صحیح به نظر نمی رسد.

2- در بند 3 قرارداد قید گردیده است: (اگر فروشنده پشیمان شود علاوه بر رد مبلغ دریافتی مبلغ چهار میلیون ریال نیز اضافه تر می پردازد، و اگر خریدار پشیمان شد حقی نسبت به وجه داده شده ندارد. نظر به اینکه این عبارت با عنایت به قید (استرداد وجه دریافتی) یعنی استرداد ثمن، ظهور در خیار شرط و اختیار فسخ معامله داشته و مدتی هم برای آن تعیین نگردیده مشمول مقررات قانون مدنی بوده و حال آنکه دادگاه صرفا با استناد به عبارت فوق الذکر مذکور در وکالتنامه و استنتاج اسقاط کافه خیارات در این خصوص نفیا و اثباتا اظهار نظری نکرده است.»

تحلیل ساده شده: این رأی نشان می دهد که دیوان عالی کشور، صرفاً از عبارات کلی یا ضمنی (مانند قطعی بودن معامله یا اختیار وکیل برای هرگونه قیمت و کیفیت) استنباط اسقاط کافه خیارات، به ویژه خیار غبن فاحش، را کافی نمی داند. به عبارتی، برای اسقاط این خیارات، نیاز به تصریح واضح و اراده صریح و آگاهانه طرفین است و نمی توان از عبارات مبهم، چنین استنباطی داشت. همچنین، وجود شروطی مانند اگر فروشنده پشیمان شود… که نشان دهنده خیار شرط است، با استنتاج اسقاط کافه خیارات تعارض دارد و دادگاه باید به این موارد نیز توجه کند و نمی تواند به صرف وجود یک عبارت کلی، از بررسی سایر شروط و اراده واقعی طرفین غافل شود. این رأی بر اهمیت تصریح و وضوح در شروط قرارداد، به ویژه در مورد اسقاط خیارات، تأکید دارد و چراغ راهی برای قضات و اصحاب دعوا است.

نظر دکترین حقوقی

دکترین حقوقی نیز در خصوص اسقاط خیارات، عمدتاً بر اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها تأکید دارد، اما با این قید که این اراده باید آگاهانه و آزادانه باشد و با نظم عمومی و اخلاق حسنه در تعارض نباشد. اکثر حقوقدانان، اسقاط خیارات را مجاز می دانند، مگر آنکه خیار مورد نظر به نظم عمومی مرتبط باشد (مانند خیار تدلیس). آنها نیز بر این نکته صحه می گذارند که اسقاط خیار غبن نیازمند تصریح است و صرف عبارت اسقاط کافه خیارات آن را ساقط نمی کند. این دیدگاه ها، ضرورت آگاهی و دقت در تنظیم و امضای قراردادها را بیش از پیش نمایان می سازد و به طرفین توصیه می شود که همواره جوانب حقوقی معامله را به دقت بسنجند.

عدم پایبندی به اسقاط کافه خیارات و اقدام به فسخ: چه سرنوشتی خواهد داشت؟

تصور کنید در قراردادی به صراحت اسقاط کافه خیارات ذکر شده، اما یکی از طرفین، با استناد به یکی از خیاراتی که ساقط شده (مثلاً خیار عیب)، اقدام به فسخ معامله می کند. در این حالت، این پرسش مطرح می شود که وضعیت حقوقی این فسخ چگونه خواهد بود و چه پیامدهایی برای طرفین به دنبال دارد.

در چنین شرایطی، اقدام به فسخ معامله توسط طرفی که حق فسخ خود را با اراده آگاهانه ساقط کرده است، از نظر حقوقی غیرنافذ تلقی می شود. به این معنا که این فسخ به تنهایی و بدون تایید طرف مقابل، اثری بر قرارداد نخواهد داشت و موجب برهم خوردن معامله نمی گردد. عمل فسخ، بدون مبنای حقوقی، به معنای نادیده گرفتن توافق قبلی طرفین است و قانون به چنین عملی رسمیت نمی دهد.

پیامدهای حقوقی اقدام به فسخ غیرنافذ:

1. لزوم تأیید طرف مقابل: فسخ غیرنافذ تنها در صورتی معتبر و موثر می شود که طرف دیگر قرارداد (کسی که فسخ علیه او انجام شده است) آن را تنفیذ و تأیید کند. در صورت عدم تأیید، قرارداد همچنان به قوت خود باقی است و طرفین ملزم به اجرای تعهدات خود هستند.
2. امکان طرح دعوا: طرف مقابل می تواند برای الزام فرد فسخ کننده به ایفای تعهدات قراردادی، به دادگاه مراجعه کند. در این صورت، دادگاه با بررسی قرارداد و وجود شرط اسقاط کافه خیارات، حکم به عدم جواز فسخ و لزوم اجرای قرارداد خواهد داد. این دعوا می تواند شامل مطالبه خسارات ناشی از عدم اجرای تعهد نیز باشد.
3. مسئولیت جبران خسارت: اگر اقدام به فسخ غیرنافذ، موجب ورود خسارتی به طرف مقابل شود (مثلاً از دست دادن فرصت معامله با شخص ثالث، یا هزینه های دادرسی)، فرد فسخ کننده ممکن است مسئول جبران این خسارات باشد. این خسارات می توانند شامل خسارات مادی و معنوی باشند که در اثر عمل غیرقانونی فرد متخلف به وجود آمده اند.

این وضعیت بر اهمیت اصل لزوم قراردادها و اصل وفای به عهد تأکید می کند. اسقاط خیارات، اراده طرفین را به سمت پایداری قرارداد سوق می دهد و نقض این اراده، بدون مبنای قانونی، فاقد اثر حقوقی مستقل خواهد بود و می تواند عواقب حقوقی نامطلوبی برای فرد فسخ کننده به دنبال داشته باشد.

چگونه برخی خیارات را حفظ و باقی را اسقاط کنیم؟ راهکارهای عملی

گاهی اوقات طرفین قرارداد نمی خواهند تمامی خیارات را ساقط کنند، بلکه مایلند تنها برخی از آن ها را حفظ کرده و باقی را اسقاط نمایند. این امر کاملاً امکان پذیر است و با راهکارهای حقوقی مشخصی می توان به آن دست یافت و به طرفین امکان می دهد تا با توجه به شرایط خاص معامله و نگرانی های خود، شروط قرارداد را شخصی سازی کنند.

روش های نگارش برای اسقاط جزئی:

برای اسقاط جزئی خیارات، بهترین راهکار این است که به جای استفاده از عبارت کلی اسقاط کافه خیارات، به صورت مشخص و تفکیک شده، خیاراتی را که قصد اسقاط آن ها را دارید، نام ببرید و سپس تصریح کنید که خیارات دیگر محفوظ می مانند. یا برعکس، خیاراتی که قصد حفظ آن ها را دارید، استثنا کنید و باقی را به صورت کلی ساقط نمایید.

1. نام بردن صریح خیارات اسقاط شده و حفظ مابقی:

   در این روش، فقط خیاراتی که می خواهید ساقط شوند را نام می برید و تصریح می کنید که سایر حقوق فسخ محفوظ است.

   مثال: طرفین با علم و آگاهی کامل، خیار مجلس، خیار حیوان و خیار رؤیت و تخلف وصف را از خود ساقط نمودند. سایر خیارات قانونی، از جمله خیار غبن، خیار عیب و خیار شرط، به قوت خود باقی می مانند و قابلیت اعمال دارند.

2. اسقاط کلی با استثنا کردن خیارات محفوظ:

   این روش رایج تر است. در ابتدا به اسقاط کلیه خیارات اشاره می شود، سپس خیاراتی که قصد حفظ آن ها را دارید، به وضوح استثنا می گردند.

   مثال: کلیه و کافه خیارات قانونی، به استثنای خیار غبن فاحش (با حفظ حق مطالبه ارش)، خیار عیب (با حفظ حق مطالبه ارش)، و خیار شرط (موضوع بند [شماره بند مربوط به خیار شرط])، از طرفین ساقط گردید. حق اعمال خیارات غبن، عیب و شرط برای طرفین محفوظ است.

3. ترکیب روش ها و تأکید بر شفافیت:

   در قراردادهای پیچیده، می توانید از ترکیبی از این روش ها استفاده کنید و با تأکید بر آگاهی و رضایت کامل طرفین، شفافیت را حداکثر نمایید. لازم است که جزئیات هر استثنا به روشنی بیان شود تا از ابهام در آینده جلوگیری شود.

   مثال: کافه خیارات، به استثنای خیار تدلیس (که به هیچ وجه قابل اسقاط نیست)، خیار تعذر تسلیم و خیار تفلیس، از طرفین ساقط گردید. همچنین، حق اعمال خیار غبن (فاحش و افحش) با حفظ حق مطالبه ارش نیز برای طرفین محفوظ می باشد. سایر خیارات قانونی از جمله خیار مجلس، خیار حیوان، خیار رؤیت و تخلف وصف و خیار تأخیر ثمن، با رضایت و آگاهی کامل از طرفین سلب و ساقط شد.

در هر صورت، اصل بر وضوح و صراحت در متن قرارداد است. ابهام در این زمینه می تواند منجر به تفاسیر متفاوت و بروز اختلافات حقوقی شود که رفع آنها در مراجع قضایی زمان بر و هزینه بر خواهد بود. توصیه می شود در تنظیم چنین شروطی، حتماً از مشاوره وکیل متخصص بهره مند شوید تا از حفظ دقیق حقوق و منافع شما اطمینان حاصل گردد و قراردادی محکم و بدون ابهام تنظیم شود.

نتیجه گیری

عبارت متن اسقاط کافه خیارات در قرارداد یکی از مهمترین و پرکاربردترین شروطی است که در عقود مختلف، به ویژه در معاملات املاک و خودرو، به منظور افزایش استحکام و قطعیت بخشیدن به رابطه قراردادی، درج می گردد. همانطور که تشریح شد، این شرط به معنای سلب و ساقط کردن تمامی اختیارات قانونی فسخ است که قانونگذار برای حمایت از طرفین در موارد خاص پیش بینی کرده است.

آگاهی از ماهیت خیارات، تفکیک خیارات قابل اسقاط از خیارات غیرقابل اسقاط (مانند خیار تدلیس، تعذر تسلیم و تفلیس) و شناخت ضرورت تصریح جداگانه برای اسقاط خیار غبن فاحش و افحش، برای هر فردی که قصد انعقاد قراردادی را دارد، حیاتی است. همچنین، بررسی اعتبار این شرط در قراردادهای چاپی و فرمی و آگاهی از رویه های قضایی مرتبط، از اهمیت ویژه ای برخوردار است و می تواند از بروز مشکلات حقوقی آتی جلوگیری کند.

در نهایت، تأکید می شود که پیش از امضای هرگونه قرارداد حاوی شرط اسقاط کافه خیارات، متن قرارداد با دقت فراوان مطالعه شود، مفاهیم حقوقی آن به طور کامل درک گردد و در صورت بروز هرگونه ابهام یا تردید، از مشاوره حقوقی با وکلای متخصص بهره گرفته شود. این رویکرد پیشگیرانه و آگاهانه، می تواند شما را از مواجهه با اختلافات حقوقی پیچیده و زیان های مالی آتی مصون نگه دارد و تضمین کننده حفظ حقوق و منافع مشروع شما در روابط قراردادی باشد.

برای مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه تنظیم و بررسی قراردادها، می توانید با کارشناسان حقوقی و وکلای مجرب و متخصص ما تماس بگیرید. ما در کنار شما هستیم تا قراردادهای خود را با آگاهی کامل و به بهترین نحو ممکن تنظیم نموده و از حقوق قانونی خود محافظت نمایید.

شما می توانید جهت دریافت خدمات مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه قراردادها و دعاوی مرتبط، از طریق راه های ارتباطی موجود اقدام نمایید.