درخواست فروش ملک مشاع

درخواست فروش ملک مشاع به فرآیند قانونی اطلاق می شود که طی آن یکی از مالکان یک ملک مشترک (مشاع) می تواند با وجود عدم توافق سایر شرکا یا عدم امکان تقسیم فیزیکی ملک، سهم خود یا کل ملک را از طریق مراجع قضایی به فروش برساند. این اقدام عمدتاً زمانی ضرورت می یابد که شرکای ملک قادر به افراز (تقسیم فیزیکی) ملک نیستند یا در ادامه مالکیت مشترک دچار اختلاف شده اند.

مالکیت مشاع، وضعیت حقوقی خاصی است که در آن سهم هر یک از شرکاء در تمام اجزاء ملک به صورت مشترک و غیرقابل تفکیک وجود دارد. این نوع مالکیت، که غالباً در پی ارث، هبه یا خرید مشترک ایجاد می شود، می تواند منشأ چالش ها و اختلافات متعددی باشد. هنگامی که شرکا قادر به توافق بر نحوه بهره برداری، اداره، یا تقسیم ملک نیستند، گزینه <قوی>درخواست فروش ملک مشاع به عنوان یک راهکار قانونی مطرح می گردد. این فرآیند حقوقی، پیچیدگی های خاص خود را دارد و نیازمند شناخت دقیق مراحل، مراجع صالح، و نکات قانونی مربوطه است تا ذینفعان بتوانند حقوق خود را به درستی استیفا نمایند و از بروز مشکلات حقوقی بیشتر جلوگیری کنند. در ادامه این مقاله، به صورت جامع و تخصصی، تمامی ابعاد مربوط به درخواست فروش ملک مشاع، از اخذ گواهی عدم افراز تا مراحل اجرایی و نکات حقوقی ویژه آن، مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

ملک مشاع چیست و چه زمانی نیاز به فروش آن پیدا می شود؟

ملک مشاع به مالی اطلاق می شود که حق مالکیت آن به صورت همزمان متعلق به دو یا چند نفر باشد و سهم هر یک از مالکان به صورت مشاع و غیرقابل تفکیک در جزء جزء آن ملک وجود دارد. به عبارت دیگر، تا زمانی که ملک افراز نشده است، هیچ یک از شرکا نمی تواند ادعا کند که بخش خاصی از ملک منحصراً متعلق به اوست. ماده ۵۷۱ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، <قوی>شرکت را این گونه تعریف می کند: شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه. این تعریف اساس مالکیت مشاع را تبیین می نماید.

در مقابل مالکیت مشاع، <قوی>مالکیت مفروز قرار دارد که در آن مالکیت هر فرد بر بخش مشخص و تفکیک شده ای از ملک، به صورت انحصاری است. تبدیل مالکیت مشاع به مفروز از طریق <قوی>افراز صورت می پذیرد.

دلایل رایج برای درخواست فروش ملک مشاع

تصمیم به فروش یک ملک مشاع معمولاً ناشی از یک یا چند عامل زیر است:

• عدم امکان افراز عادلانه: در بسیاری از موارد، ملک از نظر فیزیکی یا قانونی قابلیت تقسیم به قطعات مجزا و مستقل را ندارد. به عنوان مثال، ابعاد کوچک ملک، عدم دسترسی مستقل به معبر عمومی برای هر بخش، یا وجود اعیان مشترک و غیرقابل تقسیم، می تواند موجب <قوی>غیرقابل افراز شناخته شدن ملک گردد.
• عدم توافق شرکا: اختلاف نظر بین شرکا در خصوص نحوه استفاده، اجاره، بازسازی، یا حتی نگهداری از ملک، می تواند منجر به بن بست در مدیریت ملک شود. زمانی که توافق برای ادامه شراکت یا تقسیم منافع حاصل نمی شود، یکی از شرکا ممکن است راه حل را در فروش ملک ببیند.
• نیاز مالی یکی از شرکا: گاهی اوقات، نیاز مبرم یکی از شرکا به نقدینگی، او را مجبور به فروش سهم خود می کند. اگر امکان فروش سهم مشاعی به تنهایی وجود نداشته باشد (که معمولاً خریدار کمی دارد)، یا شرکا حاضر به خرید سهم وی نباشند، درخواست فروش کل ملک مطرح می شود.
• ملک ورثه ای و تقسیم ترکه: املاک ورثه ای یکی از شایع ترین مصادیق املاک مشاع هستند. پس از فوت متوفی، ورثه به نسبت سهم الارث خود، مالک مشاعی اموال متوفی می شوند. در بسیاری از موارد، ورثه بر سر تقسیم ترکه یا استفاده از ملک به توافق نمی رسند و در نهایت چاره ای جز <قوی>فروش ملک ورثه ای و تقسیم بهای آن وجود ندارد.

در تمامی این موارد، <قوی>درخواست فروش ملک مشاع به عنوان آخرین راهکار قانونی، برای پایان دادن به وضعیت اشاعه و استیفای حقوق شرکا مورد استفاده قرار می گیرد.

گواهی عدم افراز: اولین گام اساسی در مسیر فروش ملک مشاع

مقدم بر هرگونه اقدام قضایی برای فروش ملک مشاع، باید مشخص شود که آیا ملک قابلیت افراز و تقسیم به قطعات مستقل را دارد یا خیر. <قوی>افراز به معنای تفکیک و جداسازی سهم هر یک از شرکا از مال مشاع به نحوی که هر کدام مالک بخش مفروز و جداگانه ای شوند. قانونگذار اولویت را به افراز ملک داده است، چرا که این روش کمترین تضییع را برای حقوق مالکان در پی دارد.

مراجع صالح برای درخواست افراز

مراجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، بسته به وضعیت ثبتی ملک متفاوت است:

• اداره ثبت اسناد و املاک: مطابق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته و ملک در دفتر املاک ثبت شده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، <قوی>واحد ثبتی محل وقوع ملک است. این مرجع با رعایت قوانین و مقررات، اقدام به افراز ملک می کند.
• دادگاه حقوقی: در مواردی که ملک فاقد سابقه ثبتی باشد یا جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، یا زمانی که یکی از شرکا محجور (صغیر یا مجنون) است و ولی یا قیم او از طرف وی درخواست افراز می دهد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، <قوی>دادگاه حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.

مراحل گام به گام اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت

برای درخواست <قوی>گواهی عدم افراز ملک مشاع از اداره ثبت، مراحل زیر باید طی شود:

1. تهیه مدارک لازم:
   • اصل و تصویر <قوی>سند مالکیت مشاعی تمامی شرکاء.
   • فرم درخواست افراز که توسط متقاضی یا وکیل او تکمیل می شود.
   • نقشه ثبتی ملک و در صورت نیاز، کروکی و نقشه های مهندسی ملک.
   • فیش پرداخت هزینه های قانونی.
2. ثبت درخواست در واحد ثبتی: متقاضی یا وکیل وی باید درخواست افراز را به همراه مدارک لازم به واحد ثبتی محل وقوع ملک تقدیم کند.
3. روند بررسی توسط کارشناس ثبت: اداره ثبت درخواست را به کارشناس منتخب خود ارجاع می دهد. کارشناس مربوطه با بررسی وضعیت ملک، نقشه ها، و قوانین شهرسازی، قابلیت یا عدم قابلیت افراز ملک را تشخیص می دهد. در این مرحله، کارشناس موظف است تمامی ابعاد فنی و حقوقی را مد نظر قرار دهد تا از تضییع حقوق شرکا جلوگیری شود.
4. صدور گواهی عدم افراز: در صورتی که کارشناس ثبت تشخیص دهد ملک از نظر فنی یا قانونی <قوی>غیرقابل افراز است، اداره ثبت اقدام به صدور گواهی عدم افراز می نماید. این گواهی به این معناست که امکان تقسیم فیزیکی و عادلانه ملک به نحوی که سهم هر یک از شرکا مستقل و قابل بهره برداری باشد، وجود ندارد.

اهمیت و لزوم قطعی بودن گواهی عدم افراز

<قوی>گواهی عدم افراز شرط لازم و اساسی برای تقدیم درخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه است. حتی در مواردی که غیرقابل افراز بودن ملک به وضوح مشخص است، باز هم اخذ این گواهی از اداره ثبت و ارائه آن به دادگاه الزامی است. عدم ارائه گواهی مذکور، می تواند منجر به رد درخواست از سوی دادگاه شود.

تصمیم واحد ثبتی مبنی بر قابل افراز بودن یا غیرقابل افراز بودن ملک، قابل اعتراض در <قوی>دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم می باشد. بنابراین، گواهی عدم افراز باید قطعیت یافته باشد؛ یعنی یا مهلت اعتراض سپری شده باشد و اعتراضی صورت نگرفته باشد، یا در صورت اعتراض، دادگاه نیز نظر اداره ثبت را تأیید کرده باشد.

شرایط لازم برای تقدیم درخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه

تقدیم <قوی>درخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه، مشروط به وجود برخی شرایط حقوقی است که رعایت آنها برای موفقیت فرآیند ضروری است. عدم احراز هر یک از این شرایط می تواند به رد درخواست از سوی دادگاه منجر شود.

وجود گواهی عدم افراز

همان طور که پیش تر ذکر شد، <قوی>گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک، شرط مقدم و اساسی برای طرح درخواست فروش ملک مشاع است. دادگاه بدون این گواهی به درخواست فروش رسیدگی نخواهد کرد. این گواهی باید قطعی شده باشد و مهلت اعتراض به آن سپری شده یا در صورت اعتراض، حکم دادگاه به تأیید آن صادر شده باشد.

ماهیت ملک

دستور فروش ملک مشاع، صرفاً در خصوص <قوی>املاک غیرمنقول (زمین، ساختمان، باغ و…) قابل صدور است. اموال منقول (مانند خودرو، سهام، اثاثیه و…) مشمول این قانون نمی شوند و فروش مشترک آنها تابع مقررات عمومی شرکت و قراردادها است.

سابقه ثبتی ملک

ملکی که برای آن <قوی>درخواست دستور فروش مطرح می شود، باید دارای <قوی>سابقه ثبتی باشد، به این معنا که در دفتر املاک ثبت شده و برای آن سند مالکیت صادر شده باشد. در مواردی که ملک فاقد سابقه ثبتی است (ملک جریان ثبتی آن خاتمه نیافته)، دادگاه اقدام به صدور <قوی>حکم فروش می کند، نه دستور فروش. تفاوت این دو در بخش های آتی توضیح داده خواهد شد، اما نکته کلیدی این است که فقدان سابقه ثبتی، مرجع رسیدگی و ماهیت تصمیم دادگاه را تغییر می دهد.

متقاضیان

هر یک از <قوی>شرکاء ملک مشاع، حتی اگر فقط یک نفر باشد، می تواند به تنهایی درخواست دستور فروش ملک مشاع را به طرفیت سایر شرکاء تقدیم دادگاه نماید. نیازی به رضایت یا همراهی تمامی شرکا نیست. خواهان (متقاضی) باید مشخصات کامل تمامی خواندگان (سایر شرکا) را در دادخواست خود ذکر کند.

نوع مالکیت متقاضی

متقاضی دستور فروش باید <قوی>مالک رسمی سهم مشاعی از ملک باشد و مالکیت وی از طریق <قوی>سند رسمی اثبات گردد. صرف داشتن <قوی>سند عادی خرید (مبایعه نامه عادی) برای طرح این درخواست کافی نیست، زیرا دادگاه در اینجا به دنبال احراز مالکیت رسمی است که از طریق ثبت در دفاتر املاک محقق می شود.

عدم وجود موانع قانونی

وجود برخی موانع حقوقی می تواند مانع از صدور دستور فروش شود یا نحوه اجرای آن را تحت تأثیر قرار دهد. از جمله این موانع می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• توقیف یا بازداشت ملک: اگر سهم یکی از شرکا یا کل ملک به دلیل بدهی یا سایر دعاوی قضایی <قوی>توقیف شده باشد، صدور دستور فروش ممکن است با چالش مواجه شود. با این حال، نظریات مشورتی جدید قضایی امکان صدور دستور فروش را با حفظ حقوق توقیف کننده پذیرفته اند.
• رهن بودن ملک: اگر ملک یا سهم یکی از شرکا در <قوی>رهن بانک یا شخص دیگری باشد (مرتهن)، صدور دستور فروش با حفظ حقوق مرتهن امکان پذیر است، اما فروش در مزایده باید با رعایت مقررات مربوط به اموال مرهونه انجام شود. این موضوع به تفصیل در بخش نکات حقوقی مهم و موارد خاص بررسی خواهد شد.
• وجود حق سرقفلی یا کسب و پیشه: در صورتی که ملک تجاری بوده و دارای مستأجر با حق سرقفلی یا کسب و پیشه باشد، دستور فروش صرفاً شامل عرصه و اعیان ملک خواهد بود و حقوق مستأجر باید صراحتاً در دستور قید و محفوظ بماند.

احراز تمامی این شرایط توسط دادگاه، پیش نیاز صدور <قوی>دستور فروش ملک مشاع است.

مرجع صالح و ماهیت حقوقی دستور فروش ملک مشاع

درک ماهیت حقوقی <قوی>دستور فروش ملک مشاع و مرجع صالح برای صدور آن، از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا این امر تفاوت های بنیادینی با دعاوی حقوقی معمولی دارد.

مرجع صالح

مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعوای مالکیت، تصرف و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است. بر همین اساس، مرجع صالح برای تقدیم درخواست دستور فروش ملک مشاع، <قوی>دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. این قاعده صلاحیت محلی، از قواعد آمره بوده و عدم رعایت آن می تواند منجر به رد درخواست شود.

ماهیت حقوقی دستور فروش

یکی از مهمترین و چالش برانگیزترین مباحث در خصوص فروش ملک مشاع، ماهیت حقوقی تصمیم صادره از سوی دادگاه است. این تصمیم نه حکم محسوب می شود و نه قرار، بلکه یک <قوی>دستور قضایی است. ویژگی های این ماهیت عبارتند از:

• عدم جنبه ترافعی: درخواست دستور فروش ملک مشاع، یک <قوی>دعوا محسوب نمی شود. به همین دلیل، رسیدگی به آن مستلزم رعایت تشریفات کامل آیین دادرسی مدنی نیست و فاقد جنبه ترافعی است. به عبارت دیگر، در این فرآیند، خواهان و خوانده به معنای واقعی کلمه در یک دعوا با یکدیگر منازعه حقوقی ندارند، بلکه یکی از شرکا، از دادگاه می خواهد که در یک وضعیت حقوقی مشخص (ملک مشاع غیرقابل افراز)، دستور مقتضی را صادر کند.
• رسیدگی در وقت فوق العاده: به دلیل عدم ترافعی بودن، دادگاه معمولاً در <قوی>وقت فوق العاده و بدون نیاز به تعیین وقت رسیدگی حضوری یا تبادل لوایح، اقدام به بررسی و صدور دستور فروش می کند.
• عدم قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی: از آنجایی که دستور فروش نه حکم است و نه قرار، اصولاً قابلیت اعتراض از طریق تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی را ندارد. این امر یکی از مهمترین تفاوت های آن با حکم فروش است که در ادامه توضیح داده می شود.
• استناد به نظریه مشورتی قوه قضاییه: اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریات مشورتی متعدد (مانند نظریه شماره 7/99/1826 تاریخ 1399/11/29) بر این ماهیت تأکید کرده است. در این نظریه آمده است:

  درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیرقابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۵۸/۰۲/۲۰ هیات وزیران، در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.

تفاوت با حکم فروش

تفاوت اصلی بین <قوی>دستور فروش و <قوی>حکم فروش در دو مورد اساسی است:

1. سابقه ثبتی ملک:
   • دستور فروش برای <قوی>املاک دارای سابقه ثبتی و ثبت شده در دفتر املاک صادر می شود.
   • حکم فروش برای <قوی>املاک فاقد سابقه ثبتی یا املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته، صادر می گردد.
2. قابلیت اعتراض:
   • دستور فروش به دلیل ماهیت دستوری، اصولاً <قوی>قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی ندارد.
   • حکم فروش یک رأی دادگاه محسوب می شود و <قوی>قابلیت تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی را داراست، مانند سایر احکام دادگاه ها. این تفاوت در امکان دفاع حقوقی و طولانی شدن فرآیند، بسیار با اهمیت است.

شناخت این تفاوت ها برای مالکین و وکلای دادگستری ضروری است تا بتوانند مسیر حقوقی صحیح را برای <قوی>فروش ملک مشاع انتخاب و طی کنند.

مراحل گام به گام تقدیم درخواست و صدور دستور فروش ملک مشاع

پس از احراز شرایط لازم و درک ماهیت حقوقی دستور فروش، نوبت به فرآیند عملی تقدیم درخواست به دادگاه و پیگیری صدور دستور می رسد. این مراحل به دقت و ترتیب خاصی نیاز دارند.

گام 1: تهیه و جمع آوری مدارک لازم

پیش از هر اقدامی، متقاضی باید مدارک زیر را به دقت جمع آوری و آماده کند:

• تصویر کارت ملی و شناسنامه متقاضی: برای احراز هویت خواهان.
• اصل و تصویر سند (یا اسناد) مالکیت مشاعی: سند رسمی مالکیت که نشان دهنده سهم مشاعی متقاضی و سایر شرکا باشد. این سند پایه اصلی درخواست است.
• گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت: این گواهی که در مراحل قبلی اخذ شده است، نشان دهنده عدم قابلیت تقسیم فیزیکی ملک است و باید به صورت قطعی باشد.
• استعلام گردش ثبتی ملک و گواهی قطعیت عدم اعتراض به تصمیم اداره ثبت: این مورد یک نکته مهم است. دادگاه ممکن است برای اطمینان از قطعی بودن گواهی عدم افراز، استعلام مجددی از اداره ثبت درخواست کند تا اطمینان حاصل شود که هیچ اعتراضی به تصمیم عدم افراز نشده یا در صورت اعتراض، دادگاه نیز آن را تأیید کرده است. این امر برای جلوگیری از صدور دستور فروش بر اساس گواهی غیرقطعی الزامی است.

گام 2: تنظیم دادخواست (درخواست) دستور فروش

هرچند دستور فروش ماهیت دعوا ندارد، اما تقدیم آن از طریق فرم دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی صورت می گیرد. در تنظیم این فرم باید نکات زیر رعایت شود:

• مشخصات خواهان و خواندگان: مشخصات کامل متقاضی (خواهان) و تمامی شرکای دیگر (خواندگان) باید به دقت درج شود.
• خواسته: خواسته اصلی باید صراحتاً <قوی>تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع ذکر شود.
• دلایل و منضمات: تمامی مدارک جمع آوری شده (مانند تصویر سند مالکیت و گواهی عدم افراز) باید به عنوان دلایل و منضمات دادخواست پیوست شوند.
• شرح مختصر خواسته: در این قسمت، باید به صورت مختصر و روشن، وضعیت مالکیت مشاعی، عدم قابلیت افراز (با استناد به گواهی اداره ثبت) و علت درخواست فروش توضیح داده شود.

نمونه کاربردی دادخواست دستور فروش ملک مشاع

<قوی>خواهان: [مشخصات کامل متقاضی، شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس و شماره تماس]
<قوی>خواندگان: [مشخصات کامل تمامی شرکای دیگر، شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس و شماره تماس]
<قوی>خواسته: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع (پلاک ثبتی […] فرعی از […] اصلی واقع در […] بخش ثبتی […])
دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت شماره […] مورخ […] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک […].
2. تصویر مصدق گواهی عدم افراز شماره […] مورخ […] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک […].
3. تصویر مصدق کارت ملی خواهان.
4. سایر دلایل و مستندات (در صورت وجود).

شرح مختصر خواسته:

احتراماً، به استحضار عالی می رساند اینجانب […] به موجب سند مالکیت فوق الذکر، مالک […] دانگ مشاع از شش دانگ پلاک ثبتی […] فرعی از […] اصلی، واقع در بخش […] ثبتی شهرستان […] می باشم. با توجه به اینکه ملک مذکور با سایر شرکای مشاعی (خواندگان محترم) به صورت مشاعی اداره می شود و به دلیل عدم توافق بر افراز و همچنین صدور گواهی عدم افراز به شماره […] مورخ […] از اداره ثبت اسناد و املاک […] که دلالت بر غیرقابل افراز بودن ملک دارد، ادامه مالکیت مشترک میسر نمی باشد. لذا، با عنایت به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع فوق الذکر و تقسیم بهای حاصله از آن بین شرکا، به نسبت سهم الشرکه هر یک، مورد استدعاست.

گام 3: ثبت درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

پس از تنظیم دادخواست، باید آن را به همراه مدارک پیوست، از طریق <قوی>دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به مرجع قضایی صالح ارسال کرد. در این مرحله، هزینه های قانونی مربوط به ثبت درخواست باید پرداخت شود. این هزینه ها با هزینه دادرسی دعاوی ترافعی متفاوت است، چرا که دستور فروش دعوا محسوب نمی شود و مشمول نرخ های مربوط به دعاوی مالی نیست.

گام 4: رسیدگی در دادگاه

دادگاه پس از دریافت درخواست و مدارک، به شرح زیر عمل می کند:

• رسیدگی در وقت فوق العاده: رسیدگی به درخواست <قوی>دستور فروش ملک مشاع در وقت فوق العاده و بدون نیاز به تعیین جلسه رسیدگی حضوری انجام می شود. دادگاه نیازی به رعایت تمامی تشریفات آیین دادرسی مدنی را ندارد.
• لزوم استعلام مجدد دادگاه از اداره ثبت: برای جلوگیری از بروز اشتباه و اطمینان از صحت و قطعیت گواهی عدم افراز، دادگاه معمولاً به صورت مستقل از اداره ثبت در خصوص ابلاغ تصمیم عدم افراز به مالکین و عدم اعتراض به آن استعلام می گیرد. این اقدام تضمین کننده این است که گواهی عدم افراز قطعی و معتبر باشد.
• صدور دستور فروش: در صورت احراز تمامی شرایط و اطمینان از عدم قابلیت افراز ملک، قاضی محترم اقدام به صدور دستور فروش ملک مشاع می نماید. این دستور به واحد اجرای احکام مدنی دادگستری ابلاغ می شود تا مراحل فروش از طریق مزایده آغاز گردد.

این فرآیند، هرچند به ظاهر ساده به نظر می رسد، اما نیازمند دقت و شناخت صحیح قوانین و رویه قضایی است تا از تأخیر یا رد درخواست جلوگیری شود.

فرآیند اجرای دستور فروش ملک مشاع: از مزایده تا تقسیم وجه

پس از صدور <قوی>دستور فروش ملک مشاع توسط دادگاه، پرونده به منظور اجرای این دستور به واحد <قوی>اجرای احکام مدنی دادگستری ارسال می شود. این مرحله شامل ارزیابی ملک، آگهی مزایده، برگزاری مزایده و در نهایت تقسیم بهای حاصل از فروش بین شرکا است.

ارسال پرونده به واحد اجرای احکام مدنی

ابتدا پرونده توسط واحد اجرای احکام مدنی ثبت شده و تشکیل پرونده اجرایی صورت می گیرد. یک دادورز (مأمور اجرا) مسئولیت پیگیری و اجرای دستور را بر عهده می گیرد.

تعیین کارشناس رسمی دادگستری

اولین گام عملی در واحد اجرای احکام، <قوی>تعیین کارشناس رسمی دادگستری است. دادورز اجرای احکام یک نفر کارشناس را به قید قرعه یا از بین کارشناسان مورد اعتماد برای ارزیابی و <قوی>قیمت گذاری روز ملک انتخاب می کند. کارشناس موظف است با بازدید از ملک، بررسی مدارک و وضعیت بازار، ارزش روز ملک را به دقت تعیین و اعلام نماید.

اعتراض به نظر کارشناس

پس از اعلام نظر کارشناس رسمی، طرفین پرونده (خواهان و خواندگان) مهلت دارند که ظرف مدت <قوی>سه روز کاری از تاریخ ابلاغ نظریه کارشناسی، به آن اعتراض کنند. این حق اعتراض مطابق ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی پیش بینی شده است. در صورت اعتراض موجه، پرونده به هیئت کارشناسی سه نفره ارجاع می شود تا مجدداً ملک قیمت گذاری شود. عدم اعتراض در مهلت مقرر به معنای پذیرش نظر کارشناس و قطعی شدن آن است.

انتشار آگهی مزایده

پس از قطعی شدن قیمت پایه ملک، واحد اجرای احکام اقدام به <قوی>انتشار آگهی مزایده می کند. این آگهی شامل مشخصات کامل ملک، قیمت پایه کارشناسی، زمان و محل برگزاری مزایده، و شرایط شرکت در آن است. آگهی مزایده معمولاً در روزنامه های کثیرالانتشار یا تابلوی اعلانات دادگستری و سامانه های الکترونیکی قوه قضاییه منتشر می شود تا عموم مردم از آن مطلع شوند.

شرکت در مزایده

در روز و ساعت مقرر، مزایده برگزار می شود. <قوی>عموم مردم، شامل تمامی شرکای ملک، می توانند در مزایده شرکت کنند. برنده مزایده کسی است که بالاترین پیشنهاد قیمت را ارائه دهد. این قیمت باید برابر یا بیشتر از قیمت پایه کارشناسی باشد.

فروش ملک در مزایده

پس از برگزاری مزایده و تعیین برنده، ملک به بالاترین پیشنهاد قیمت فروخته می شود. برنده مزایده موظف است در مهلت مقرر (معمولاً یک ماه)، وجه کامل معامله را به حساب دادگستری واریز کند. در صورت عدم واریز وجه در مهلت مقرر، مزایده تجدید شده و سپرده شرکت در مزایده (در صورت وجود) به نفع دولت ضبط می شود.

تقسیم وجوه حاصل از فروش

پس از وصول کامل بهای ملک فروخته شده در مزایده، واحد اجرای احکام مدنی اقدام به <قوی>تقسیم مبلغ باقیمانده به نسبت سهم هر یک از شرکاء می نماید. قبل از تقسیم وجه، هزینه های قانونی اجرای حکم (مانند هزینه کارشناسی، هزینه آگهی مزایده) از مبلغ کل کسر می شود.

<قوی>نکته مهم: در اجرای <قوی>دستور فروش ملک مشاع، نیازی به پرداخت نیم عشر دولتی (۵% محکوم به) نیست. این هزینه معمولاً در اجرای احکام مربوط به محکومیت های مالی دریافت می شود، اما چون دستور فروش ماهیت حکم ندارد و جنبه ترافعی نیز ندارد، مشمول این هزینه نمی گردد. این موضوع باعث کاهش هزینه های نهایی برای مالکین می شود.

آیا می توان به دستور فروش ملک مشاع اعتراض کرد؟

یکی از پرسش های اساسی در فرآیند فروش ملک مشاع، امکان اعتراض به تصمیم دادگاه است. همان طور که پیش تر توضیح داده شد، ماهیت حقوقی دستور فروش ملک مشاع نه <قوی>حکم است و نه <قوی>قرار، بلکه یک <قوی>دستور قضایی است.

بر اساس اصول آیین دادرسی مدنی، تنها احکام و قرارهای صادره از دادگاه ها، قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی در مراجع بالاتر را دارند. از آنجا که دستور فروش فاقد این ماهیت است، اصولاً و به طور مستقیم، <قوی>قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی ندارد. این اصل حقوقی و مبنای آن در نظریات مشورتی قوه قضاییه نیز مورد تأکید قرار گرفته است.

اما این بدان معنا نیست که هیچ راهی برای پیگیری اشتباهات احتمالی وجود ندارد. در صورتی که دادگاه صادرکننده دستور، متوجه اشتباه خود در صدور دستور شود (مثلاً به دلیل نقص مدارک، عدم قطعیت گواهی عدم افراز، یا مغایرت با قوانین)، می تواند <قوی>از دستور صادره عدول کند. این عدول معمولاً از طریق تنظیم صورتجلسه ای در شعبه صادرکننده دستور، انجام می پذیرد. این امکان، نوعی بازبینی داخلی برای جلوگیری از تضییع حقوق است، اما به منزله یک حق اعتراض رسمی برای طرفین محسوب نمی شود.

بنابراین، برای طرفین ذینفع، بهترین راه حل، دقت در مراحل اولیه تقدیم درخواست، ارائه مدارک کامل و صحیح، و پیگیری دقیق روند کارشناسی و اجرای احکام است تا نیازی به چالش کشیدن اصل دستور فروش پیش نیاید.

نکات حقوقی مهم و موارد خاص در درخواست فروش ملک مشاع

فرآیند درخواست فروش ملک مشاع، دارای پیچیدگی ها و ظرایف حقوقی متعددی است که عدم آگاهی از آنها می تواند منجر به اطاله دادرسی یا تضییع حقوق مالکین شود. در ادامه به برخی از مهمترین نکات حقوقی و موارد خاص اشاره می شود:

ملک فاقد سابقه ثبتی

این یک نکته کلیدی و مهم است. اگر ملک مشاع <قوی>فاقد سابقه ثبتی باشد یا جریان ثبتی آن هنوز خاتمه نیافته باشد، دیگر دستور فروش قابل صدور نیست. در این حالت، متقاضی باید <قوی>دادخواست حکم فروش ملک مشاع را به دادگاه تقدیم کند. تفاوت اصلی آن است که حکم فروش یک رأی قضایی به معنای واقعی کلمه است و برخلاف دستور فروش، <قوی>قابلیت تجدیدنظرخواهی و حتی فرجام خواهی را داراست. این امر می تواند فرآیند را طولانی تر و پیچیده تر سازد.

ملک در رهن یا توقیف

در خصوص امکان <قوی>فروش ملک مشاع در رهن یا توقیفی، در گذشته اختلاف نظرهایی وجود داشت. اما نظریات مشورتی جدید قوه قضاییه، مسیر را روشن تر کرده اند. به عنوان مثال، نظریه مشورتی شماره 7/1402/64 مورخ 1402/03/02 اداره کل حقوقی قوه قضاییه بیان می دارد:

دستور فروش ملک مشاع با اشکالی مواجه نیست، زیرا حتی اگر دادگاه در زمان صدور این دستور از رهن یا در توقیف بودن ملک مطلع باشد، دستور فروش آن را با حفظ حقوق مرتهن و یا توقیف کننده صادر می کند. فروش و مزایده مال مزبور که در توقیف و یا رهن است، بدون رعایت حقوق توقیف کننده مقدم و یا مرتهن امکان پذیر نیست و باید مقررات ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی رعایت شود.

بنابراین، امکان صدور دستور فروش برای ملک در رهن یا توقیفی وجود دارد، اما اجرای آن باید <قوی>با حفظ حقوق مرتهن یا توقیف کننده انجام شود. این بدان معناست که در زمان تقسیم وجه حاصل از فروش، ابتدا حقوق مرتهن یا توقیف کننده باید استیفا شود.

ملک دارای حق سرقفلی/کسب و پیشه

در املاک تجاری که دارای مستأجر با حق سرقفلی یا کسب و پیشه هستند، <قوی>دستور فروش فقط شامل عرصه و اعیان ملک است و به هیچ وجه شامل حقوق مستأجر نمی شود. دادگاه باید در دستور صادره صراحتاً بر استثنا بودن حق سرقفلی و حفظ حقوق مستأجر تأکید کند. نظریه مشورتی شماره 7/1402/97 مورخ 1402/07/04 اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز این موضوع را تأیید کرده است:

در اجرای دستور فروش ملک تجاری مشاع غیرقابل افراز، صرفاً مالکیت ملک مشاع و با استثناء کردن حقوق مذکور به مزایده و فروش گذاشته می شود و دستور فروش ملک به حق مستاجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا دارنده سرقفلی خللی وارد نمی کند.

برنده مزایده مالک ملک خواهد شد، اما موظف به رعایت حقوق مستأجر است.

شریک محجور (صغیر یا مجنون)

اگر یکی از شرکای ملک مشاع محجور (صغیر یا مجنون) باشد، فروش سهم او نیازمند رعایت غبطه محجور و <قوی>موافقت دادستان است. این موضوع بر اساس ماده ۱۲۴۱ قانون مدنی و ماده ۸۳ قانون امور حسبی انجام می شود. مفروز یا مشاع بودن مال در این قاعده تفاوتی نخواهد داشت و قیم یا ولی محجور با نظارت دادستان می تواند سهم محجور را به فروش برساند.

ملک در تصرف شخص ثالث

در صورتی که ملک مشاع در تصرف شخص ثالثی باشد که شریک در آن نیست، مزایده انجام می شود و ملک به برنده مزایده فروخته خواهد شد. اما <قوی>واحد اجرای احکام وظیفه ای به تخلیه ملک ندارد. برنده مزایده، پس از خرید ملک و انتقال سند، باید <قوی>دعوای تخلیه را به طرفیت متصرف مطرح کند تا بتواند ملک را از تصرف وی خارج سازد.

همزمانی درخواست با تقسیم ترکه

اگر درخواست فروش ملک مشاع همزمان با دادخواست تقسیم ترکه مطرح شود، باید دادخواست به طرفیت <قوی>تمامی ورثه و شرکاء طرح شود تا دادگاه به صورت جامع به موضوع رسیدگی کند. این اقدام از طرح دعاوی متعدد و موازی جلوگیری می کند.

امکان درخواست مجدد

در صورتی که درخواست اولیه دستور فروش به دلایلی مانند نقص مدارک یا عدم احراز شرایط اولیه رد شود، متقاضی می تواند پس از رفع نواقص و فراهم آوردن شرایط، <قuy>مجدداً درخواست خود را مطرح کند. رد درخواست اولیه به معنای از دست دادن حق نیست.

عدم حضور شرکا در مزایده

<قوی>عدم حضور سایر شرکاء ملک در جلسه مزایده یا عدم شرکت آنها در فرآیند مزایده، مانع از برگزاری مزایده و فروش ملک نخواهد شد. مزایده طبق تشریفات قانونی برگزار و ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می شود.

آگاهی از این نکات حقوقی، برای تمامی ذینفعان، از مالکین گرفته تا وکلا و مشاورین املاک، ضروری است تا بتوانند تصمیم گیری های آگاهانه و صحیحی داشته باشند و از بروز مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری کنند.

مدت زمان و هزینه های مربوط به درخواست فروش ملک مشاع

یکی از دغدغه های اصلی متقاضیان فروش ملک مشاع، تخمین <قوی>مدت زمان و <قوی>هزینه های مربوط به این فرآیند است. هرچند نمی توان یک زمان یا مبلغ دقیق و ثابتی را اعلام کرد، اما می توان به عوامل مؤثر و حدود تقریبی اشاره نمود.

مدت زمان

فرآیند کامل درخواست دستور فروش ملک مشاع، از زمان تقدیم درخواست در اداره ثبت تا تقسیم وجه حاصل از مزایده، به طور معمول می تواند بین <قوی>2 تا 6 ماه و در برخی موارد، حتی <قuy>بیشتر به طول انجامد. عوامل مؤثر بر طولانی شدن یا کوتاه شدن زمان عبارتند از:

• حجم کار دادگاه و اداره ثبت: شلوغی و حجم بالای پرونده ها در مراجع قضایی و ثبتی، به طور مستقیم بر طولانی شدن زمان رسیدگی تأثیر می گذارد.
• زمان بر بودن فرآیند کارشناسی: تعیین کارشناس، بازدید از ملک، و اعلام نظر کارشناسی ممکن است چند هفته به طول انجامد. در صورت اعتراض به نظر کارشناس و ارجاع به هیئت سه نفره، این زمان افزایش می یابد.
• اعتراضات و شکایات احتمالی: هرگونه اعتراض به تصمیم اداره ثبت (افراز یا عدم افراز)، یا اعتراضات حین اجرای مزایده، می تواند فرآیند را به تأخیر بیندازد.
• زمان انتشار آگهی و برگزاری مزایده: مهلت های قانونی برای انتشار آگهی مزایده و فاصله زمانی تا برگزاری آن نیز بخشی از زمان را شامل می شود.
• پیگیری فعال متقاضی یا وکیل: پیگیری مستمر و فعالانه پرونده توسط متقاضی یا وکیل متخصص می تواند به تسریع فرآیند کمک کند.

هزینه ها

هزینه های مربوط به درخواست فروش ملک مشاع شامل موارد زیر است:

1. هزینه دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: این هزینه مربوط به ثبت و ارسال درخواست به دادگاه است.
2. هزینه کارشناسی: <قوی>هزینه کارشناسی برای تعیین قیمت ملک یکی از عمده ترین هزینه هاست. این هزینه معمولاً بر اساس ارزش ملک و تعرفه کانون کارشناسان رسمی دادگستری محاسبه می شود.
3. هزینه انتشار آگهی مزایده: آگهی مزایده در روزنامه های کثیرالانتشار یا سایر بسترهای قانونی منتشر می شود و هزینه آن بر عهده متقاضی یا از محل فروش ملک کسر می گردد.
4. هزینه استعلامات ثبتی: هزینه های مربوط به استعلامات لازم از اداره ثبت اسناد و املاک.
5. حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از خدمات <قوی>وکیل متخصص در امور ملکی، <قوی>حق الوکاله وکیل نیز به هزینه ها اضافه خواهد شد. هرچند این مورد اجباری نیست، اما حضور وکیل می تواند به تسهیل و تسریع فرآیند کمک شایانی کند.

تأکید مجدد بر عدم پرداخت نیم عشر دولتی: لازم به ذکر است که در این فرآیند، برخلاف دعاوی مالی، نیم عشر دولتی (۵% محکوم به) در مرحله اجرای احکام دریافت نمی شود که این خود به کاهش مجموع هزینه ها کمک می کند.

تمامی این هزینه ها در نهایت از بهای فروش ملک کسر و مابقی بین شرکاء تقسیم می شود، مگر آنکه شرکا در ابتدای امر توافق دیگری داشته باشند.

نقش وکیل متخصص در فرآیند فروش ملک مشاع

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اداری فرآیند درخواست فروش ملک مشاع، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص در امور ملکی می تواند تأثیر بسزایی در تسریع، سهولت و موفقیت این فرآیند داشته باشد. وکیل متخصص نه تنها راهنمای حقوقی متقاضی است، بلکه می تواند بسیاری از مراحل را به نمایندگی از وی پیگیری نماید.

اهمیت مشاوره حقوقی قبل از هر اقدامی

پیش از هرگونه تصمیم گیری یا اقدام عملی، <قوی>مشاوره حقوقی با یک وکیل متخصص، ضروری است. وکیل با بررسی دقیق مدارک، وضعیت ثبتی ملک، و شرایط خاص پرونده، می تواند بهترین راهکار را ارائه دهد. این مشاوره شامل بررسی قابلیت افراز، تشخیص مرجع صالح، و ارزیابی موانع و چالش های احتمالی است.

کمک به تنظیم صحیح و بدون نقص درخواست و جمع آوری مدارک

وکیل متخصص در تنظیم صحیح و قانونی دادخواست یا درخواست، و همچنین جمع آوری کلیه مدارک لازم، نقش حیاتی ایفا می کند. یک درخواست ناقص یا اشتباه در مدارک، می تواند منجر به رد درخواست توسط دادگاه و اتلاف وقت و هزینه شود. وکیل با اشراف به جزئیات قانونی، از بروز چنین اشتباهاتی جلوگیری می کند.

پیگیری دقیق و منظم پرونده در مراجع قضایی و اجرای احکام

فرآیند فروش ملک مشاع شامل مراحل متعددی در اداره ثبت، دادگاه و واحد اجرای احکام است. وکیل با پیگیری مستمر و منظم پرونده در تمامی این مراجع، از تأخیرهای غیرضروری جلوگیری کرده و اطمینان حاصل می کند که هیچ مرحله ای نادیده گرفته نمی شود. این پیگیری شامل اطلاع از ابلاغ ها، شرکت در جلسات، و پاسخ به استعلامات است.

نمایندگی وکیل در جلسات کارشناسی و مزایده

وکیل می تواند به نمایندگی از موکل خود در جلسات کارشناسی برای ارزیابی ملک و همچنین در جلسه مزایده شرکت کند. حضور وکیل در این جلسات می تواند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کرده و اطمینان حاصل کند که تمامی حقوق موکل رعایت می شود. به خصوص در مزایده، وکیل می تواند با آگاهی از شرایط و قوانین، به موکل خود در تصمیم گیری برای قیمت پیشنهادی مشاوره دهد.

کمک به حل و فصل اختلافات احتمالی بین شرکا

وکیل متخصص می تواند نقش یک میانجی حقوقی را در حل و فصل اختلافات احتمالی بین شرکا ایفا کند. در برخی موارد، با مذاکرات حقوقی و ارائه راهکارهای قانونی، ممکن است شرکا به توافق برسند که نیاز به ادامه فرآیند قضایی را از بین ببرد یا حداقل آن را تسهیل کند. این نقش وکیل، به خصوص در املاک ورثه ای که روابط عاطفی نیز درگیر است، از اهمیت بالایی برخوردار است.

به طور کلی، استفاده از خدمات وکیل متخصص، نه تنها ریسک های حقوقی را کاهش می دهد، بلکه با تسریع فرآیند و اطمینان از رعایت کامل حقوق، به آرامش خاطر متقاضی کمک شایانی می کند.

نتیجه گیری

فرآیند <قوی>درخواست فروش ملک مشاع، راهکاری قانونی و ضروری برای مالکین مشترک املاکی است که به دلیل عدم قابلیت افراز یا اختلافات بین شرکا، چاره ای جز پایان دادن به وضعیت اشاعه و فروش ملک ندارند. همان طور که در این راهنمای جامع بررسی شد، این فرآیند از چند مرحله کلیدی تشکیل شده است که هر یک دارای نکات حقوقی و تشریفات خاص خود می باشند.

نقطه آغازین و مهم ترین گام، اخذ <قuy>گواهی عدم افراز از اداره ثبت اسناد و املاک است. این گواهی که مؤید غیرقابل تقسیم بودن فیزیکی ملک است، پیش شرط تقدیم درخواست به دادگاه محسوب می شود. پس از آن، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، به عنوان مرجع صالح، با رسیدگی در وقت فوق العاده و بدون تشریفات کامل آیین دادرسی، دستور فروش را صادر می نماید. ماهیت دستوری این تصمیم قضایی، آن را از حکم فروش (که برای املاک فاقد سابقه ثبتی صادر می شود) متمایز می کند و اصلی ترین تفاوت آن در عدم قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی است.

مرحله اجرایی، شامل ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی، انتشار آگهی مزایده و فروش ملک به بالاترین پیشنهاد، و در نهایت تقسیم بهای حاصله بین شرکا به نسبت سهام آنهاست. نکات حقوقی خاصی مانند وضعیت ملک در رهن یا توقیف، وجود حق سرقفلی، یا حضور شریک محجور، هر یک دارای احکام ویژه ای هستند که باید با دقت مورد توجه قرار گیرند. همچنین، آگاهی از مدت زمان تقریبی و هزینه های مرتبط (مانند عدم نیاز به پرداخت نیم عشر دولتی) برای برنامه ریزی دقیق، حائز اهمیت است.

پیچیدگی های حقوقی، تعدد مراحل، و لزوم رعایت دقیق تشریفات قانونی، اهمیت <قوی>بهره مندی از خدمات وکیل متخصص در امور ملکی را دوچندان می کند. وکیل می تواند با ارائه مشاوره دقیق، تنظیم صحیح مدارک، پیگیری مستمر پرونده، و نمایندگی در مراحل اجرایی، از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کرده و تضمین کننده حفظ حقوق موکلین باشد. در نهایت، با آگاهی کامل و استفاده از تخصص حقوقی، می توان فرآیند فروش ملک مشاع را به بهترین نحو ممکن به سرانجام رساند.

سوالات متداول

آیا بدون گواهی عدم افراز می توان دستور فروش ملک مشاع گرفت؟

خیر، گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک، شرط لازم و اساسی برای طرح درخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه است. بدون این گواهی، دادگاه به درخواست رسیدگی نخواهد کرد.

اگر یکی از شرکا با فروش ملک موافق نباشد، چه می توان کرد؟

در صورت عدم توافق یکی از شرکا با فروش ملک، سایر شرکا (یا حتی یک نفر از آنها) می توانند با اخذ گواهی عدم افراز و تقدیم درخواست دستور فروش به دادگاه، ملک را از طریق مزایده به فروش برسانند. رضایت تمامی شرکا برای <قوی>دستور فروش ملک مشاع ضروری نیست.

آیا می توان به دستور فروش ملک مشاع اعتراض کرد؟

به دلیل ماهیت دستور بودن و نه حکم یا قرار بودن، دستور فروش قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی مستقیم را ندارد. با این حال، اگر دادگاه صادرکننده دستور متوجه اشتباه خود شود، می تواند از طریق صورتجلسه از دستور خود عدول کند.

چه مدارکی برای درخواست فروش ملک مشاع لازم است؟

مدارک اصلی شامل تصویر کارت ملی و شناسنامه متقاضی، اصل و تصویر سند (یا اسناد) مالکیت مشاعی، و گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت است. استعلام گردش ثبتی ملک و گواهی قطعیت عدم اعتراض به تصمیم اداره ثبت نیز بسیار مهم است.

مدت زمان معمول برای صدور دستور فروش و اجرای آن چقدر است؟

مدت زمان فرآیند دستور فروش ملک مشاع به عوامل مختلفی بستگی دارد و معمولاً بین 2 تا 6 ماه و حتی بیشتر به طول می انجامد. عواملی مانند حجم کار دادگاه، زمان کارشناسی و اعتراضات احتمالی بر این مدت زمان تأثیرگذارند.

اگر ملک مشاع در رهن بانک باشد، آیا می توان آن را فروخت؟

بله، امکان صدور دستور فروش برای ملک مشاع در رهن یا توقیف وجود دارد. اما این دستور با <قuy>حفظ حقوق مرتهن یا توقیف کننده صادر و اجرا می شود و در زمان تقسیم وجه حاصل از فروش، ابتدا حقوق آنها باید استیفا گردد.

تفاوت حکم فروش و دستور فروش ملک مشاع چیست؟

دستور فروش برای املاک دارای سابقه ثبتی و ثبت شده در دفتر املاک صادر می شود و قابلیت تجدیدنظرخواهی ندارد. حکم فروش برای املاک فاقد سابقه ثبتی یا املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته، صادر می گردد و یک رأی قضایی است که قابلیت تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی را داراست.

آیا شرکای ملک می توانند در مزایده خود ملک شرکت کنند؟

بله، عموم مردم، شامل تمامی شرکای خود ملک، می توانند در مزایده شرکت کرده و ملک را خریداری نمایند.

آیا برای فروش ملک مشاع نیاز به وکیل است؟

اگرچه از نظر قانونی اجباری نیست، اما با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اداری فرآیند <قوی>فروش ملک مشاع، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص می تواند به تسریع، سهولت و موفقیت بیشتر فرآیند و جلوگیری از تضییع حقوق کمک شایانی کند.