نحوه انتقال سرقفلی مغازه و تفاوت آن با سرقفلی با حق کسب و پیشه

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه، در موارد متعددی می باشد. از جمله اینکه، سرقفلی، به پولی گفته می شود که مستاجر، در ابتدای اجاره به موجر داده یا وجهی است که مستاجر، در ازای اسقاط حقوق خود از موجر می گیرد؛ اما حق کسب و پیشه، حقی است که به تدریج و در اثر فعالیت مستاجر در ملک تجاری ایجاد می شود. همچنین، فرق دیگر این دو حق، این است که سرقفلی، قابل ضمانت و توقیف بوده، اما، نه می توان از حق کسب و پیشه، ضمانت کرد و نه آن را توقیف نمود. برای پیدا کردن بهترین وکیل سرقفلی در اصفهان کلی کنید.

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، مفهومی برای اولین مرتبه، تحت عنوان حق کسب و پیشه، در نظام حقوق کشور ما مطرح گردید که برگرفته از حقوق غربی بود. از آنجا که پس از انقلاب، بنا بر نظر شورای نگهبان، حق کسب و پیشه، خلاف شرع شناخته شد، در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، قانون گذار، از اصطلاح دیگری تحت عنوان سرقفلی استفاده نمود و سعی کرد تا آن را جایگزین حق کسب و پیشه کند. برای گرفتن بهترین وکیل اصفهان همراه ما باشید.

هر چند، به عقیده mastervakil، سرقفلی همان حق کسب و پیشه می باشد، اما با مراجعه به متن دو قانون فوق الذکر، معلوم می گردد، که این دو حق، دارای مفهوم کاملا متفاوتی بوده و این فرق میان دو حق، می تواند آثار مهمی را بر عقد اجاره و روابط میان موجر و مستاجر، بر جای بگذارد.

با توجه به توضیحات فوق، در این مقاله، به منظور بررسی فرق این دو حق، ابتدا، به تعریف سرقفلی پرداخته و پس از توضیح مفهوم حق و کسب و پیشه، در انتها، به این سوال پاسخ خواهیم داد که تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست.

اشخاصی که ملک تجاری را اجاره داده یا به اجاره گرفته اند، حتما با دو اصطلاح سرقفلی و حق کسب و پیشه مواجه شده و به احتمال زیاد نیز این دو مفهوم ر ابه یک معنا و به جای یکدیگر استفاده نموده اند. حال آنکه این دو واژه، از نظر حقوقی، کاملا متفاوت بوده و از جنبه های مختلف، مانند و حق کسب پیشه و نحوه ایجاد آنها، دارای چند فرق اساسی می باشند. به همین دلیل، لازم است تا به این سوال پاسخ داده شود که تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

اما، پیش از آنکه به سوال فوق پاسخ دهیم، لازم است تا ابتدا به تعریف دو مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه پرداخته و سپس، با روشن شدن معنی این دو واژه، تفاوت های آن ها را توضیح دهیم. لذا در این بخش، به این پرسش جواب خواهیم داد که حق کسب و پیشه چیست؟ و در بخش بعد نیز به بررسی مفهوم سرقفلی می پردازیم.

حق کسب و پیشه، مفهومی است که برای اولین مرتبه، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، مورد تصریح قانون گذار قرار گرفت. در این قانون، مقنن در کنار مزایای متعددی همچون به صورت خودکار که برای مستاجرین پیش بینی نمود، یک حق ویژه نیز تحت عنوان حق کسب و پیشه را برای آنها در نظر گرفت که مفهومی وام گرفته از حقوق غربی و به ویژه حقوق کشور فرانسه بود.

به موجب قانون مزبور، حق کسب و پیشه، حقی است که به دلیل فعالیت مستاجر در ملک تجاری، برای وی ایجاد می گردد؛ با این توضیح که، هنگامی که مستاجر ملک را اجاره کرده و آن را از موجر تحویل می گیرد، به فعالیت در آن پرداخته و در اثر این فعالیت، مشتریانی را به محل ملک تجاری جذب می نماید.

این مشتریان، در گذر زمان، باعث افزایش اعتبار و ارزش فعالیت تجاری و در نتیجه، افزایش ارزش ملک اجاره داده شده می گردند. حال اگر بعد از پایان یافتن مدت اجاره، مالک بتواند مستاجر را به راحتی از ملک بیرون کرده، این امر، منتهی به استفاده رایگان و بلاوجه مالک از حاصل فعالیت و اعتبار تجاری مستاجر در ملک می گردد.

به منظور جلوگیری از این سوء استفاده موجرین و حمایت از فعالیت های تجاری مستاجرین در ، قانون سال 56، حق کسب و پیشه را برای مستاجر ملک تجاری در نظر گرفته است که موضوع آن، ارزش حاصل شده از فعالیت تجاری و اعتبار حرفه ای مستاجر در ملک اجاره ای می باشد.

حق کسب و پیشه، دارای ارزش مالی بوده و قیمت گذاری و تعیین ارزش آن، توسط کارشناس رسمی دادگستری، انجام گرفته و در موارد تخلیه ملک، جز در موارد استثنایی، موجر، موظف است تا قیمت تعیین شده توسط کارشناس را تحت عنوان حق کسب و پیشه، به مستاجر بپردازد، وگرنه امکان تخلیه ملک برای وی وجود نخواهد داشت.

پس از تعریف حق کسب و پیشه و آشنا شدن با مفهوم آن، در بخش بعدی مقاله، به این سوال نیز پاسخ خواهیم داد که سرقفلی چیست و سپس، در قسمت پایانی، تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه را بررسی کرده و فرق های این دو مفهوم را توضیح خواهیم داد.

 

سرقفلی در روابط موجر و مستاجر

طبق قانون روابط موجر و مستاجر، در خصوص سرقفلی و انتقال آن این گونه آمده است که  مالک یک ملک تجاری، پس از عقد قرارداد اجاره، می‌تواند با توجه به امتیازی که یک ملک دارا است، مبلغی را تحت عنوان از کسی که آن ملک را اجاره می‌کند(مستاجر) دریافت کند. ذکر این نکته در این جا مهم است که اگر در هنگام عقد قرارداد، موجر با مستاجر در خصوص انتقال سرقفلی به غیر، توافقی انجام ندهند، مستاجر می‌تواند با رضایت موجر، سرقفلی را به شخص دیگری انتقال دهد.

مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می‌شود؟

قبل از توضیح در خصوص نحوه انتقال سرقفلی مغازه، باید این نکته را بدانید که چه عواملی در تعیین مبلغ سرقفلی تاثیر دارند و این مبلغ چگونه مشخص می‌شود. چندین مورد است که مبلغ سرقفلی را تعیین می‌کنند که اولین و مهم ترین شاخصه، موقعیت مکانی ملک است. شما باید قبل از آشنایی با نحوه انتقال سرقفلی مغازه، از مبلغ آن اطلاعات کامل را به دست آورید. طبق نظر کارشناسان ملک، هر چه موقعیت مکانی یک ملک قابل دسترس تر باشد، قیمت بیشتری دارد. به عنوان مثال، قیمت سرقفلی یک مغازه در طبقه همکف یک مجتمع به مراتب از سرقفلی یک مغازه در طبقه چهارم همان مجتمع بیشتر است. دومین شاخصه در خصوص تعیین قیمت سرقفلی، مصالحی است که برای ساخت آن ملک به کار برده شده است. مصالح ساختمانی به هر میزانی که مرغوب تر باشد، قیمت سرقفلی نیز به همان میزان افزایش پیدا خواهد کرد. سومین مورد مساحت ملک است. هر مقداری که مساحت یک ملک بیشتر باشد، قیمت سرقفلی آن نیز بیشتر خواهد بود، همچنین امکانات ملک نیز در قیمت سرقفلی اثر گذار است.

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت

یک سوال مهمی که در نحوه انتقال سرقفلی مغازه ایجاد می‌شود، این است که آیا حق کسب و پیشه، همان سرقفلی است یا با آن تفاوت دارد؟ شما باید برای آشنایی با نحوه انتقال سرقفلی مغازه، ابتدا این تفاوت یا عدم تفاوت را بشناسید. ابتدا باید این را بگوییم که این دو یکسان نیستند و با هم تفاوت‌های زیادی دارند. اولین تفاوت این است که سرقفلی از ابتدا با خود ملک همراه است و طبق موقعیت مکانی، مساحت، مصالح به کاربرده شده در ساخت آن و دیگر موارد به آن تعلق می‌گیرد. این مورد در حق کسب و پیشه متفاوت است و باید گفت که حق کسب و پیشه بستگی به فعالیت‌هایی دارد که در یک ملک انجام می‌شود و باعث رونق و جذب مشتری می‌شود. تفاوت دیگری که این دو با هم دارند، این است که اگر مستاجری تخلف کند، حق سرقفلی باقی می‌ماند و از بین نمی‌رود، اما در کسب و پیشه این عمل برعکس است. از سال 1376 سرقفلی ایجاد شد و بر خلاف حق کسب و پیشه، تنها مربوط به املاک تجاری است و غیر تجاری را شامل نمی‌شود.

ملاک‌های تعیین قیمت حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب و پیشه هم مانند سرقفلی دارای ارزشی است که موجر باید پس از جا به جایی مستاجر، به او پرداخت کند. در حق کسب و پیشه نیز مانند سرقفلی مواردی وجود دارد که تعیین کننده مبلغ آن خواهد بود. اولین مورد موثر در تعیین قیمت حق کسب و پیشه، نوع کاری است که در آن محل انجام شده. دومین مورد موثر، طول مدتی است که مستاجر در آن محل حضور داشته است. طبیعتاً هر چقدر طول مدت حضور مستاجر در محل بیشتر باشد، مبلغ حق کسب و پیشه نیز افزایش خواهد داشت. سومین مورد، مخارجی است که مستاجر برای آن ملک انجام داده است. مخارج می‌تواند از قبیل تزئینات و موارد از این دست باشد. همچنین رونق و جذب مشتری که مستاجر ایجاد می‌کند، در حق کسب و پیشه موثر است.